【市街化調整区域】での民泊経営ガイド～鎌倉のお寺で民泊を始めるのに絶対に確認しておくこと

民泊ビジネスを検討される方の中でも「市街化調整区域で民泊はできるのか？」と悩まれる方は少なくありません。特に歴史的な建物が多い鎌倉市では、この問題に直面することが多いようです。今回は、市街化調整区域での民泊経営について、わかりやすく解説します。

市街化調整区域とは？

市街化調整区域は、都市計画法に基づいて指定される区域の一つです。簡単に言うと、「むやみに市街化を進めさせない区域」とされている地域です。

市街化区域が「計画的に市街化を進める区域」なのに対し、市街化調整区域は「市街化を抑制する区域」として位置づけられています。お寺のある地域の自然環境を守るため、建物を建てたり、土地の使い方を変えたりすることに厳しい制限があります。

鎌倉市には、北鎌倉、大船、深沢などの一部地域に市街化調整区域が存在しています。これらの地域では、原則として住宅の建築や用途の変更が制限されているのです。

市街化調整区域での民泊経営は可能なの？

結論から言うと、市街化調整区域でも民泊経営は可能な場合があります。ただし、重要な条件があります。

また、市街化調整区域では建物の用途を自由に変更できないため、住宅宿泊事業法（いわゆる民泊新法）に基づく届出をする前に、都市計画法上の制限をクリアできるかどうかの確認が必要です。

特に注意が必要なのは、次に説明する「属人性を有する建築物」の場合です。

「属人性を有する建築物」とは

「属人性を有する建築物」とは、特定の人しか住めない条件付きで建てられた建物のことです。例えば、農家の方が建てた農業用の住宅や、漁業を営む方の住宅などが該当します。もちろん、お寺を持っている方であれば、それは属人性を有する建築物となります。

鎌倉市の市街化調整区域には、こうした「属人性を有する建築物」が多く存在しています。これらの建物で、住宅宿泊事業者（民泊オーナー）が実際に住まない形、いわゆる家主不在型で民泊を行うことは、都市計画法違反になる恐れがあります。

わかりやすく言うと、「お寺の方専用」という条件で建てられた家を、お寺と関係ない第三者が民泊施設として使うことはできないということです。

鎌倉市の市街化調整区域での民泊手続き

鎌倉市で市街化調整区域内の物件を使って民泊を始めたい場合、以下の手順を踏む必要があります。

1. 事前相談: 住宅宿泊事業法に基づく届出を行う前に、鎌倉市都市景観部開発審査課に開発行為等相談票を提出し、利用の可否を確認する
2. 確認期間: 確認には約2週間の期間を要する
3. 民泊届出: 開発審査課で問題ないと判断された場合に限り、神奈川県鎌倉保健福祉事務所で住宅宿泊事業法に基づく届出を行う

この順番を間違えると、せっかく民泊の届出をしても、都市計画法違反となって経営できなくなる可能性があります。必ず事前相談を行いましょう。

市街化調整区域で民泊を始める前に確認すべきこと

市街化調整区域で民泊を始める前に、以下のポイントを確認しておきましょう。

1. 建物の属人性の有無

その建物が「属人性を有する建築物」かどうかを確認します。建築確認申請書や開発許可の記録などで、どのような条件で建てられた建物なのかを調べることができます。

2. 家主居住型かどうか

家主が実際にその住宅に住んでいる「家主居住型」であれば、属人性のある建物でも民泊が可能な場合があります。ただし、その家主が建物の属人性の条件を満たす方（例：農家の方）である必要があります。逆に「家主不在型」である場合には、本来の目的と合致していないと判断され、市町村によっては民泊を認めない場所もあります。

3. 用途変更の必要性

建物の一部または全部を民泊に使用することで、建築基準法上の用途変更が必要になるかどうかを確認しましょう。用途変更が必要な場合は、追加の手続きが必要になります。

事前相談に必要な書類

鎌倉市の開発審査課に事前相談をする際には、以下の書類が必要です。

1. 位置図
2. 公図写し
3. 登記事項証明書（土地、建物）
4. 閉鎖登記簿謄本（土地、建物）
5. 配置図
6. 各階平面図
7. 許認可の記録（開発登録簿、建築計画概要書等）

相談内容によっては、他の資料が追加で必要になる場合もあります。事前に開発審査課に確認しておくとよいでしょう。

鎌倉市の古民家や寺院での民泊の可能性

鎌倉市は歴史的建造物や古民家、寺院などが多い地域です。これらの建物を活用した特色ある民泊は、観光客にとって魅力的な宿泊先となる可能性があります。

しかし、これらの建物が市街化調整区域にある場合や、文化財に指定されている場合は、さらに複雑な手続きが必要になることがあります。

まずは鎌倉市の開発審査課に相談し、その後必要に応じて文化財担当部署への相談も検討しましょう。

まとめ：市街化調整区域での民泊開業のポイント

市街化調整区域での民泊経営は、以下のポイントに注意すれば可能な場合があります。

1. 事前に鎌倉市開発審査課への相談が必須
2. 「属人性を有する建築物」かどうかの確認
3. 家主居住型か家主不在型かの検討
4. 必要な書類の準備と手続きの順序を守る
5. 文化財や特殊建築物の場合は、追加の確認が必要

市街化調整区域での民泊は、通常の民泊よりも複雑な手続きが必要ですが、手順を踏んで適切に開業すれば、鎌倉の魅力を生かした特色ある民泊経営が可能になります。

専門的な知識が必要な手続きですので、不安な点は行政書士などの専門家に相談することをおすすめします。私たち鎌倉の民泊サポート行政書士事務所では、市街化調整区域での民泊開業に関する相談を受け付けています。ぜひお気軽にご相談ください。

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鎌倉市開発審査課へのお問い合わせ情報
所属課室：都市景観部開発審査課
住所：鎌倉市御成町18-10 本庁舎3階
メール：kaihatsu@city.kamakura.kanagawa.jp
電話：0467-23-3000（代表）