鎌倉【賃貸物件】での民泊始め方ガイド2025年版｜転貸借の基本から民泊の届出までを解説！

2018年に住宅宿泊事業法（いわゆる「民泊新法」）が施行されてから、民泊市場は着実に成長を続けています。鎌倉・葉山・逗子エリアは、東京からのアクセスの良さと豊かな観光資源から、民泊の需要が高い地域として注目されています。

自分が住んでいる賃貸物件で民泊を始めたいと考える方も多いでしょう。しかし、賃貸物件で民泊を始めるには、大家さんの許可取得や法律に基づく届出など、様々なステップがあります。

この記事では、賃貸物件で民泊を始めるために必要な転貸借の知識から、民泊開業の準備、届出の具体的な手続き、そして実際の運営開始までのプロセスを、初心者の方でもわかりやすく解説します。鎌倉エリアの特性を踏まえた情報も盛り込んでいますので、この地域で民泊を検討されている方は特に参考になるでしょう。

民泊ビジネスの基礎知識

住宅宿泊事業法とは - 旧来の民泊との違い

住宅宿泊事業法（通称：民泊新法）は、それまでグレーゾーンだった民泊サービスを法律で認め、2018年に正式に制度化したものです。この法律により、一般の住宅を活用して宿泊サービスを提供することが、一定のルールの下で可能になりました。

旧来の民泊との大きな違いは、明確な法的根拠があることです。以前は旅館業法の規制を受けるか不明確でしたが、民泊新法により、年間提供日数の上限を180日とするなどの条件はあるものの、旅館業法と比べ比較的簡易な手続きで宿泊サービスを提供できるようになりました。

家主居住型と家主不在型の違いとメリット・デメリット

民泊には大きく分けて「家主居住型」と「家主不在型」の2つのタイプがあります。

【家主居住型】オーナーも同じ住宅に住みながら、空き部屋を宿泊者に提供するタイプです。
【家主不在型】オーナーが住んでいない住宅全体を宿泊者に提供するタイプです。

家主居住型

家主不在型

賃貸物件での民泊は、通常「家主不在型」になることが多いため、住宅宿泊管理業者への委託が必要になる点は覚えておきましょう。

2025年 鎌倉エリアにおける宿泊施設の状況と収益性

鎌倉はコロナ禍に観光客数が落ち込んだものの、2016年には年間2,293万人が訪れ、直近では約1,200万人まで観光客の数が回復しています。円安の効果も一因ですが、宿泊施設の不足が明確なデータで示されています。

鎌倉市の客室数はわずか856室しかなく、同程度の観光客数を誇る箱根町と比較すると大きな差があります。箱根町には鎌倉市の6倍の宿泊施設と9倍の客室数が存在しています。
このような状況から、鎌倉には相当の潜在的宿泊需要があると考えられます。

一方、収益面では、一般的にホテルや旅館よりも初期投資が少なく始められるのが民泊の魅力です。特に賃貸物件を活用する場合は、物件取得費用がかからないため、さらに初期投資を抑えることができます。ただし、家賃に加えて、民泊用の設備投資や清掃費、管理費などのランニングコストがかかることを考慮する必要があります。

参考：約2,000万人の観光客が訪れる鎌倉のホテルが非常に少ない理由とは？| Hotelbank

賃貸物件で民泊を始める前の確認事項

賃貸借契約書の確認 - 転貸禁止条項とその対応策

賃貸物件で民泊を始める前に、まずは賃貸借契約書の確認が必要です。ほとんどの賃貸契約には「転貸禁止条項」という、第三者に物件を貸すことを禁止する条項が含まれています。民泊は基本的に「転貸」に該当するため、この条項があると契約違反になります。転貸借は借りているものを人に貸すことです。借主が又貸しした場合、貸主はその物件の引き渡しを請求する権利を持っているため、貸主の承諾なき民泊は辞めるべきでしょう。

転貸借（また貸し）について詳しく

AさんがBさんに物を貸して、そのBさんがさらにCさんに貸すことを「転貸借（てんたいしゃく）」といいます。これは日常生活でよく「また貸し」と呼ばれるものです。法律の世界では、この「また貸し」にもちゃんとルールがあります。

例えば、Aさん（大家さん）がBさん（借主）に部屋を貸して、そのBさんがCさん（友達）にさらに貸すような場合です。このとき、Aさんは「賃貸人」、Bさんは「賃借人」、Cさんは「転借人」という立場になります。

大切なのは、BさんがCさんに部屋を貸すときには、必ずAさんの許可が必要だということです。無断でまた貸しすると、AさんはBさんとの契約を解除できますし、そうなればCさんも部屋を出なければならなくなります。

また、Cさんは基本的にBさんに家賃を払うことになり、通常はAさんに直接払う義務はありません。でも、もしBさんがAさんに家賃を払わないでいると、特別な場合にはAさんがCさんに直接請求できることもあります。

転貸借の重要ポイント

1. Aさん（物の持ち主）の許可が必要です
2. 無断でまた貸しすると、契約解除の原因になります
3. Cさん（又借りした人）は、基本的にBさん（借りた人）に家賃を払います
4. 特別な場合には、Aさん（持ち主）がCさん（又借りした人）に直接賃料を請求できることも
5. 契約が終わったら、AさんはCさんに直接、返還を求められます

このように「また貸し」には守るべきルールがあります。日常生活でも、人から借りたものを勝手に他の人に貸すのはマナー違反です。法律もこの考え方に基づいているのです。

この法令の説明は、法律の内容を広く理解していただくために、わかりやすさを重視して作成しています。専門的な用語や複雑な概念をできるだけ身近な例えを用いて解説していますが、法律の性質上、すべての条文や例外事項を網羅しているわけではありません。本資料では、皆さんの日常生活に関わる部分を中心に説明していますので、特定の状況における詳細な解釈や適用については、下記の参考リンク先にある原文の条文をご確認ください。

賃貸借契約書の確認ポイント：

• 転貸禁止条項の有無
• 用途制限（住居専用など）の記載
• 民泊に関する特記事項

転貸禁止条項がある場合の対応策としては、大家さんと交渉して許可を得るか、転貸借可能な民泊物件を持つ不動産屋を探すといった選択肢があります。

大家さんへ民泊の許可をもらうためのポイント

大家さんに民泊の許可を得るためには、以下の流れで交渉を進めるとよいでしょう。

説得のポイントは、大家さんにとってのメリットを明確に伝えることです。例えば、

• 通常の賃料より高い家賃を提案する
• 空室リスクの軽減（長期契約の保証）
• 物件の管理状態の向上（定期的な清掃・メンテナンス）
• 保険の充実による安全性の担保
• 近隣トラブル防止のための具体的な対策

鎌倉エリアでは特に、観光地として人気があるため「地域活性化への貢献」や「適切に管理された民泊による地域イメージの向上」といった観点も説得材料になるでしょう。

マンション管理規約での民泊禁止条項の確認方法

マンションで民泊を行う場合は、マンション管理規約の確認も必須です。近年は民泊を明確に禁止する管理規約が増えています。

管理規約の確認方法：

1. 契約時に受け取った管理規約書を確認する
2. 管理組合や管理会社に直接問い合わせる
3. 区分所有者（オーナー）に確認してもらう

確認するポイントは以下の通りです：

• 「住宅宿泊事業の禁止」という直接的な記載
• 「宿泊施設としての使用禁止」など、間接的な禁止表現
• 「居住目的以外の使用禁止」という一般的な用途制限

管理規約で禁止されている場合、個別に管理組合の許可を得ることは非常に難しいため、別の物件を検討するのが現実的です。

用途地域による制限と地域別の条例確認

基本的な枠組みとして、民泊は、13ある「用途地域」のうち工業専用地域でなければ営業可能です。しかし、物件が立地する自治体の条例によっても制限を受ける場合があります。

確認すべき情報：

• 物件の用途地域（都市計画図や不動産登記簿で確認可能）
• 地方自治体の民泊条例（自治体のウェブサイトで確認）
• 特別な規制区域（観光特区や文化財保護区域など）
• 住民協定（市区町村役場で確認）

鎌倉市の場合、特に以下の点に注意が必要です：

• 歴史的風致保存区域での特別な規制
• 観光客の多いエリアでの騒音対策の徹底
• 特定の祭事期間中の運営規制

物件を決める前に、必ず専門家や市役所の担当窓口で最新の情報を確認しましょう。

大家さんから許可を得るための交渉術

提案書の作成と効果的なプレゼンテーション

大家さんに民泊の許可を得るためには、しっかりとした提案書を作成し、効果的なプレゼンテーションを行うことが重要です。提案書には以下の内容を含めるとよいでしょう。

1. 事業計画の概要：運営方法、対象顧客層、予想稼働率など
2. 大家さんのメリット：収益向上、物件価値維持・向上、空室リスク軽減
3. 安全対策：セキュリティシステム、保険の詳細、緊急時対応フロー
4. トラブル防止策：騒音対策、ゴミ出しルール、近隣コミュニケーション方法
5. 実績や信頼性の証明：過去の運営実績や第三者評価（ない場合は管理会社の実績）

プレゼンテーションの際は、専門用語を避け、わかりやすい言葉で説明することが重要です。また、質問には誠実に答え、不安点に対しては具体的な解決策を提示しましょう。

家賃上乗せ交渉と契約条件の見直し提案

大家さんを説得する強力な材料のひとつが、家賃の上乗せ提案です。民泊の場合、通常の賃貸より収益性が高いため、その一部を大家さんに還元することで合意を得やすくなります。

一般的な交渉方法としては：

• 固定家賃の10〜20%程度の上乗せを提案
• または売上の一部（例：5〜10%）を還元する歩合制の提案
• 保証金や敷金の増額による安全担保の強化

また、契約条件の見直しとして以下のような提案も効果的です：

• 定期的な物件の状態報告
• 契約期間の延長（長期契約による安定性の提供）
• 退去時の原状回復条件の明確化と費用負担の取り決め

鎌倉エリアでは、観光地としての需要が高いことを根拠に、より具体的な収益予測を示せると説得力が増します。

信頼関係構築のためのコミュニケーション戦略

大家さんとの信頼関係構築は、許可を得るだけでなく、長期的な事業継続のためにも非常に重要です。効果的なコミュニケーション戦略としては：

1. 定期的な報告体制の確立：月次レポートなどで営業状況や物件状態を報告
2. 透明性の確保：問題が発生した場合の即時報告と対応策の提示
3. 丁寧な対応：大家さんからの問い合わせに迅速丁寧に対応
4. 感謝の表現：季節の挨拶や年に数回の手紙など関係性維持の工夫

特に鎌倉のような文化的・歴史的背景のある地域では、地域コミュニティとの調和や文化への敬意を示す姿勢も、大家さんからの信頼獲得に繋がります。

これらの交渉術を組み合わせることで、賃貸物件での民泊運営の許可を得る可能性が高まります。

民泊の届出に必要な書類一覧とその入手方法

大家さんからの転貸借の許可を得たら、いよいよ届出の準備です。
住宅宿泊事業（民泊）を始めるには届出が必要です。必要な書類は以下の通りです。

出典：住宅宿泊事業者の届出に必要な情報、手続きについて

これらの書類の入手方法

• 届出書式：「民泊制度ポータルサイト」からダウンロード可能（原則として「民泊制度運営システム」を利用したオンライン申請が推奨されています）
• 登記事項証明書：法務局で取得（オンライン申請も可能）、または登記情報提供サービス発行の照会番号での代替も可能な場合があります
• 住民票：住所地の市区町村役場で取得
• 消防法令適合通知書：管轄の消防署で申請・取得
• 図面：不動産会社や大家さんから入手、行政書士へ依頼またはご自身で作成

地域による制限や追加要件について

住宅宿泊事業には地域ごとの制限があります。例えば、神奈川県では特定の地域や期間に実施制限があり、横浜市では第一種低層住居専用地域および第二種低層住居専用地域での制限、また平日（月曜日正午から金曜日正午まで）の実施制限があります。

各自治体によって独自の追加書類や規制が設けられている場合がありますので、届出前に必ず届出先の自治体窓口に確認することをお勧めします。

住宅宿泊事業法以外の法令の確認について

鎌倉市内で住宅宿泊事業（民泊）を営むにあたっては、住宅宿泊事業法だけでなく、土地・建物に関する法令や廃棄物処理に関する法令等も遵守する必要があります。

まずは用途地域と住民協定等の確認を済ませます。事業開始にあたっては、事業系ごみの排出方法（産廃業者との契約）および消防法関連の事項についても確認が必要になります。

確認事項	担当部署	連絡先
用途地域の確認	都市計画課	-
住民協定等の確認	建築指導課	-
住宅宿泊事業の届出	神奈川県鎌倉保健福祉事務所環境衛生課	0467-24-3900
事業系ごみの排出・分別方法	ごみ減量対策課笛田分室	0467-84-8706
消防法、鎌倉市火災予防条例に関する事項	鎌倉市消防本部予防課	0467-44-0965

賃貸物件での民泊に関するFAQ

まとめ

鎌倉エリアでの賃貸物件を活用した民泊ビジネスは、適切な準備と運営により、魅力的な副収入源となる可能性があります。しかし、賃貸物件の転貸借というのは、初期投資が少なく済み魅力的な反面、オーナー様の理解と協力が必要となる一定のハードルがあります。

民泊ビジネスは、単なる収益事業ではなく、観光客に鎌倉の魅力を伝え、地域の活性化に貢献する社会的な側面も持っています。法令遵守と地域との調和を大切にしながら、持続可能な運営を心がけましょう。

民泊始めるなら専門家に相談を

民泊ビジネスは魅力的ですが、法的手続きや運営面での複雑さがあります。特に賃貸物件を活用する場合は、大家さんとの交渉や転貸借に関する同意契約書作成など、専門的な知識が必要な場面が多々あります。

当事務所では、住宅宿泊事業法に基づく民泊届出のサポートから、賃貸オーナーとの交渉サポート、消防設備の相談、運営アドバイスまで、民泊ビジネスに関するトータルサポートを提供しています。鎌倉・葉山・逗子エリアの地域特性を熟知した専門家が、あなたの民泊ビジネス成功をサポートします。

まずは無料相談から。お気軽にお問い合わせください。