民泊届出は行政書士に頼むべき?手続きの全体像と専門家に依頼するメリット

副業として民泊を始めたいと考えているあなた。空き部屋や別荘を活用して収入を得られる民泊は、魅力的な選択肢ですよね。「届出だけなら自分でできるのでは?」と思っている方も多いでしょう。確かに、届出自体は誰でも行えます。しかし、実際には想像以上に複雑で時間がかかる手続きなのです。

この記事では、民泊届出の実態と、行政書士に依頼した場合の費用について明らかにします。手続きの全体像を知ることで、あなたに合った進め方が見えてくるはずです。

民泊届出、自分でできる?それとも行政書士に頼むべき?

「届出なんて書類を出すだけでしょ?」そう思っていませんか。実は住宅宿泊事業の届出（以下、民泊届出）は、単に書類を提出するだけの手続きではありません。住宅宿泊事業法という法律に基づいて、さまざまな要件を満たす必要があります。

実際に民泊を始めた事業者の調査によれば、届出の準備段階で行政書士などの専門家に依頼しているケースが相当数あります。副業として民泊を始める個人の場合、この割合はさらに高くなる傾向があります。なぜでしょうか。それは、多くの場合仕事をしながら平日に役所へ相談に行ったり、現地での対応、複雑な書類を準備したりする時間を確保するのが難しいからです。

自分で届出を行うことは可能です。しかし、必要な知識を身につけ、書類を揃え、関係機関と調整する時間を考えると、専門家に依頼したほうが結果的に効率的なケースも多いのです。

民泊届出に必要な書類と手続きの全体像

民泊を始めるには、都道府県または保健所設置市に届出を行います。

個人で届出する場合に必要な書類

個人で民泊を始める場合、多数の書類を準備する必要があります。破産していないことを証明する市町村長の証明書、住宅の登記事項証明書、住宅の図面、欠格事由に該当しないことを誓約する書面などが必要です。図面には台所や浴室などの設備の位置、非常用照明器具の配置、避難経路なども記載しなければなりません。

もしもあなたが賃貸物件で民泊を行う場合は、貸主である大家さんから民泊営業を承諾する書面をもらう必要があります。マンションの場合は、管理規約の写しも必要です。規約に民泊について書かれていない場合は、管理組合が禁止していない証明書も求められます。

入居者募集を行っている物件の場合は、募集広告の写し。随時居住している物件の場合は、日用品購入のレシートや交通機関の領収書など、実際に使用している証拠も求められることがあります。

法人で届出する場合に必要な書類

法人の場合は個人の場合に比べさらに複雑です。会社の定款や登記事項証明書、役員全員が破産していないことの証明書が必要になります。外国籍の役員がいる場合は、その国の公的機関が発行した証明書や、日本の公証役場での認証が必要になることもあります。

法人が必要な書類	個人が必要な書類
定款又は寄付行為	破産手続開始の決定を受けて復権を得ない者に該当しない旨の市町村長の証明書
登記事項証明書	未成年者で、その法定代理人が法人である場合は、その法定代理人の登記事項証明書
役員が、破産手続開始の決定を受けて復権を得ない者に該当しない旨の市町村長の証明書	欠格事由に該当しないことを誓約する書面
住宅の登記事項証明書	住宅の登記事項証明書
住宅が「入居者の募集が行われている家屋」に該当する場合は、入居者募集の広告その他それを証する書類	住宅が「入居者の募集が行われている家屋」に該当する場合は、入居者募集の広告その他それを証する書類
「随時その所有者、賃借人又は転借人に居住の用に供されている家屋」に該当する場合は、それを証する書類	「随時その所有者、賃借人又は転借人に居住の用に供されている家屋」に該当する場合は、それを証する書類
住宅の図面（各設備の位置、間取り及び入口、階、居室・宿泊室・宿泊者の使用に供する部分の床面積）	住宅の図面（各設備の位置、間取り及び入口、階、居室・宿泊室・宿泊者の使用に供する部分の床面積）
賃借人の場合、賃貸人が承諾したことを証する書類	賃借人の場合、賃貸人が承諾したことを証する書類
転借人の場合、賃貸人及び転貸人が承諾したことを証する書類	転借人の場合、賃貸人及び転貸人が承諾したことを証する書類
区分所有の建物の場合、規約の写し	区分所有の建物の場合、規約の写し
規約に住宅宿泊事業を営むことについて定めがない場合は、管理組合に禁止する意思がないことを証する書類	規約に住宅宿泊事業を営むことについて定めがない場合は、管理組合に禁止する意思がないことを証する書類
委託する場合は、管理業者から交付された書面の写し	委託する場合は、管理業者から交付された書面の写し
欠格事由に該当しないことを誓約する書面

届出前に確認すべき重要事項

書類を揃える前に、そもそもあなたの物件が民泊として使えるか確認する必要があります。住宅宿泊事業法では、民泊ができる「住宅」の定義が厳密に決まっています。設備面では台所、浴室、便所、洗面設備の4つがあることが求められます。（例外あり）

さらに、その住宅が「人が居住している」または「居住するために使われる」状態でなければなりません。完全に民泊専用として使う物件は、この法律では認められていません。民泊はあくまで既存住宅を使った方法で、利用料を取り人を宿泊させるのが目的とした建物を作る場合には、簡易宿所などの旅館業の許可が必要です。

消防法の基準も満たす必要があります。物件の規模や構造によって、必要な消防設備が変わってきます。自動火災報知設備や消火器の設置が必要になる場合もあります。

届出手続きで多くの人がつまずくポイント

実際に届出を進めようとすると、多くの人が壁にぶつかります。どこでつまずくのか、具体的に見ていきましょう。

住宅の定義要件の確認

「住宅って普通に人が住める家のことでしょ?」と思うかもしれません。しかし法律上の「住宅」の定義は、思っている以上に厳密です。新築物件や長期間空き家だった物件は、そのままでは民泊に使えないケースがあります。

現に人が生活の拠点として使っているか、入居者募集をしているか、所有者が定期的に居住しているか。これらの要件を証明する必要があります。たとえば、別荘として使っている物件の場合、日用品を購入したレシートや、自宅との往復の交通機関の領収書など、実際に使っている証拠を提出することになります。

消防法令への適合

消防法の要件は特に複雑です。物件の広さ、構造、階数、家主が常駐するかどうかで、必要な設備が大きく変わります。宿泊室の合計面積が50平方メートルを超える場合や、家主が不在になる場合は、非常用照明器具の設置が必要です。

複数のグループを同時に泊める場合、宿泊室と避難経路の間を準耐火構造の壁で区画しなければならないケースもあります。これは簡単な工事では済まないことも多く、建築の知識がないと対応方法を判断できません。

消防法令適合通知書の取得も求められます。これは消防署に届け出て、基準を満たしているか確認してもらう手続きです。図面を用意し平面図上に消防設備の設置状況や避難経路等必要事項を載せ、設備の説明をし、最終的には現地での消防検査確認を受け取得します。

マンションの場合の管理規約確認

マンションで民泊を始める場合、管理規約の確認は最も重要なステップです。規約で民泊が明確に禁止されていれば、どれだけ準備しても民泊はできません。

規約に民泊について何も書かれていない場合も、注意が必要です。総会や理事会で禁止する方針が決議されていないことを証明する書類が必要になります。この証明書を取得するには、管理組合とのやり取りが必要で、組合によっては対応に時間がかかることもあります。

図面作成と安全措置の記載

届出には住宅の図面が必須です。ただし、普通の間取り図では不十分です。台所、浴室、便所、洗面設備の正確な位置を示し、各部屋の床面積を計算して記載する必要があります。

さらに、非常用照明器具の設置位置、避難経路、自動火災報知設備の感知器の位置なども図面に書き込まなければなりません。CADでの作成は必須ではありませんが、建築の知識がないと、どこに何を書けばいいのか判断できません。

壁芯や内法での面積計算という専門的な方法で床面積を算出する必要もあります。計算を間違えると、届出が受理されない可能性があります。

行政書士に依頼するメリットとは

ここまで読んで、「思ったより大変そうだな」と感じた方も多いのではないでしょうか。
それでは、行政書士に依頼すると、具体的にどんなメリットがあるのか見ていきましょう。

１.　時間と労力の大幅な削減

副業として民泊を始める場合、平日の日中に動ける時間は限られています。役所の窓口は平日の昼間しか開いていません。消防署への相談も同様です。書類を取得するために法務局や市役所に何度も足を運ぶ必要があります。

行政書士に依頼すれば、これらの時間をすべてカットできます。あなたに代わりに書類の収集、役所とのやり取り、現地での立ち会い検査対応、書類作成、届出まで、すべて専門家である行政書士が代行してくれます。

届出準備には相当な時間がかかります。これを本業の合間に行うのは、かなりの負担です。行政書士に依頼すれば、あなたがやることは必要最小限になります。

２.　法令遵守の確実性

民泊に関する法律は複雑で、頻繁に改正されます。住宅宿泊事業法だけでなく、建築基準法、消防法、旅館業法など、複数の法律が関係します。自治体によって独自の条例もあります。

これらすべてを正確に理解し、適切に対応するのは簡単ではありません。不備があれば届出が受理されず、やり直しになります。最悪の場合、法令違反で営業停止や罰則を受ける可能性もあります。

行政書士は法律の専門家です。最新の法令や自治体の運用方針を把握しています。あなたの物件の状況を見て、必要な対応を的確にアドバイスしてくれます。

３.　関係機関との調整代行

民泊の届出には、複数の機関とのやり取りが必要です。都道府県の民泊担当窓口、消防署、場合によっては建築指導課なども関わります。マンションなら管理組合、賃貸物件なら大家さんとの交渉も必要です。

これらの調整を自分で行うのは、かなりの手間です。どこに何を聞けばいいのか、どんな書類が必要なのか、一つ一つ確認しながら進めなければなりません。

行政書士は、これらの機関とのパイプを持っています。効率的に必要な情報を収集し、スムーズに手続きを進めてくれます。

４.　開業後のサポート体制

民泊は届出して終わりではありません。2ヶ月ごとに年6回、都道府県への定期報告が義務付けられています。具体的には、2月、4月、6月、8月、10月、12月の各15日までに、それぞれの前2ヶ月間の宿泊実績を報告する必要があります。届出内容に変更があれば、変更届も必要です。

多くの行政書士事務所では、開業後のサポートも提供しています。定期報告の代行や、運営中の法律相談なども受けられます。また、将来的に簡易宿所の営業許可を取りたいと思っている場合にも、継続的に相談できる専門家がいることは、大きな安心につながります。

気になる費用相場:行政書士報酬は本当に高い?

「行政書士に頼むと高いんでしょ?」と思っている方が多いようです。しかし、実際の費用を知ると、考えが変わるかもしれません。

民泊届出代行の費用の目安

民泊届出の行政書士報酬は、市場価格として10万円から20万円程度が一つの目安です。物件の状況や必要な手続きの内容によって変動します。
弊所の報酬額は税込154,000円〜となっています。この金額を見て「高い」と感じるかもしれません。しかし、これには相当な業務量が含まれています。

費用に含まれるサービス内容

行政書士報酬には、通常、以下のサービスが含まれます。初回相談での法令要件の確認、必要書類のリストアップと取得方法のアドバイス（又は委任を受け代理人として取得代行）、届出書類の作成、図面の作成または確認、消防署や自治体窓口への事前相談と調整、現地での対応、ポータルサイトでのアカウント開設、届出書の提出代行などです。

消防法令適合通知書の取得サポートや、管理規約の確認と管理組合への説明サポートも含まれることが多いです。事務所によっては、届出後の定期報告サポートが料金に含まれている場合もあります。

これらのサービスを受けられることと、一人で調べながら行う際にかかる時間と労力を比べた場合、決して高額とは言えないのではないでしょうか。

自分でやった場合にかかる時間とコスト

自分で届出を行う場合には、当然、行政書士への報酬は支払わなくて済みます。しかし、時間というコストがかかります。書類の準備、役所との調整、図面の作成など、相当な時間が必要になります。どの手続き、どの書類を見ても「これであっているのだろうか？」そういった不安が頭から離れないはずです。

平日に何度も役所に足を運ぶ必要があれば、仕事を休んだり、有給休暇を使ったりすることになります。その機会費用も考慮すべきです。

さらに、知識不足による失敗のリスクもあります。届出が受理されず、やり直しになれば、さらに時間がかかります。必要な設備を後から追加することになれば、その費用も発生します。

最も注意すべきは、民泊を見据えて物件を購入したり、賃貸契約を先に結んでしまうケースです。用途地域、都市計画法、住民協定など様々な法令や条例による制限があります。これらの確認なしに物件だけ契約してしまうと取り返しのつかない事態になります。

「自分でやれば無料」というのは、実は錯覚です。要する時間とそこに潜むリスクを考えると、多くの平日に仕事をしている会社員の方は専門家に依頼したほうが、トータルでは安くつくケースも多いのが現実です。現に、「途中までやってみたけど、よくわからないからやって欲しい」というご相談も多くあります。

鎌倉・逗子・横須賀で民泊を始める際の注意点

鎌倉、逗子、横須賀エリアで民泊を検討している方へ、地域での注意点をお伝えします。

このエリアは観光地として人気があり、民泊の需要も高い地域です。海が近く、古都の風情も楽しめるため、国内外から多くの観光客が訪れます。しかし、だからこそ地域住民との調和が重要視されています。

神奈川県では、用途地域による民泊の制限があります。第一種低層住居専用地域などでは、営業日数や時期に制限がかかる場合があります。自治体によって条例の内容が異なるため、事前の確認が欠かせません。

鎌倉市、逗子市、横須賀市でも、それぞれ独自の規制やガイドラインがある可能性があります。届出前に必ず各自治体の窓口で確認することをお勧めします。

近隣住民への配慮も重要です。観光地ではありますが、住宅街も多いエリアです。騒音やゴミ出しのルールについて、事前に近隣に説明しておくことをお勧めします。トラブルを防ぐことが、長期的な運営につながります。

このような地域特有の情報は、地元に精通した行政書士に相談することで、より詳しく知ることができます。

まとめ:あなたに合った民泊開業の進め方

民泊の届出は、思っている以上に複雑な手続きです。必要な書類は多数あり、確認すべき法令も複数あります。図面の作成、消防法への対応、関係機関との調整など、専門知識が必要な場面も多くあります。

自分で届出を行うことは可能ですが、相当な時間と労力がかかります。平日に何度も役所に足を運ぶ必要もあります。副業として民泊を始める場合、この時間を確保するのは簡単ではありません。

行政書士に依頼した場合の費用は、市場価格として10万円から20万円程度が目安です。この金額で、専門家による書類作成、関係機関との調整、法令遵守のチェックなど、包括的なサポートが受けられます。時間と失敗リスクを考えれば、決して高い投資ではありません。

大切なのは、あなたの状況に合った選択をすることです。時間に余裕があり、法律や手続きに興味があるなら、自分で挑戦してみるのも良いでしょう。一方、本業が忙しく、確実にスムーズに開業したいなら、専門家の力を借りることをお勧めします。

民泊は正しく運営すれば、安定した副収入源になります。スタート時点でつまずかないよう、適切なサポートを受けることを検討してください。

民泊届出のご相談はお気軽に

当事務所は、住宅宿泊事業法と旅館業法を専門とする行政書士事務所です。鎌倉、葉山、逗子エリアでの民泊開業を数多くサポートしてきた実績があります。

民泊を始めたいけれど、何から手をつければいいか分からない。自分の物件で民泊ができるか知りたい。届出に必要な書類や手続きについて詳しく聞きたい。そんなご相談をお待ちしています。

初回相談は無料です。あなたの物件の状況をお聞きし、最適な進め方をアドバイスいたします。届出代行をご依頼いただく場合の費用も、明確にお伝えします。

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外部リンク

• 民泊制度ポータルサイト(観光庁)
• 神奈川県の民泊関連情報ページ
• 鎌倉市の公式サイト(民泊関連ページ)