民泊投資で本当に儲かる？利回り＆ROIを【無料シミュレーター】で一発診断｜神奈川県版

神奈川県でも鎌倉・葉山・逗子は、年間を通じて多くの観光客が訪れる人気観光地です。近年、これらのエリアで民泊投資を検討する方が増えています。しかし、「実際にどの程度の利回りが期待できるのか」「初期費用はいくら必要なのか」といった疑問を持つ方も多いでしょう。

本記事では、鎌倉・葉山・逗子エリアでの民泊投資について、利回り計算から法的規制まで詳しく解説します。さらに、民泊投資専用の利回り計算ツールを使って、実際の収益性をリアルタイムで確認できます。副業として民泊投資を始めたい方にとって、具体的な判断材料となる情報をお届けします。

鎌倉・葉山・逗子エリアの民泊投資とは？基本的な仕組みと収益構造

神奈川県 鎌倉エリアでの民泊の特徴と立地メリット

神奈川県でも鎌倉・葉山・逗子エリアは、東京都心から約1時間という立地でありながら、豊かな自然と歴史的な文化財に恵まれた魅力的な観光地です。年間約1,200万人の観光客が訪れる鎌倉市を筆頭に、葉山町や逗子市も多くの観光客で賑わいます。

この地域の民泊投資における最大の魅力は、通年での安定した需要です。春は桜、夏は海水浴、秋は紅葉、冬は初詣と、四季を通じて異なる魅力があるため、季節による稼働率の大幅な変動が少ないことが特徴です。また、週末だけでなく平日にも観光客が訪れるため、民泊施設としては理想的な立地条件と言えるでしょう。

一般的な不動産投資との違い

民泊投資は一般的な賃貸不動産投資と比較して、いくつかの大きな違いがあります。最も重要な違いは収益構造です。賃貸投資では月額家賃が固定収入となりますが、民泊投資では1泊あたりの宿泊料金×稼働日数×稼働率が収入となります。

鎌倉エリアの場合、民泊はホテルや旅館等のサービスがない代わりに1泊あたりの宿泊料金は地域や物件によって幅広く設定されているのが特徴です。仮に1泊15,000円で月20日稼働した場合、月収は30万円となります。ただし、この高収益の代わりに、清掃費や管理費、プラットフォーム手数料などの変動費が発生することも理解しておく必要があります。

観光需要に支えられた収益源の多様化

湘南エリアの民泊投資では、基本的な宿泊料収入に加えて、付帯サービスによる収益の多様化が可能です。例えば、地元の観光案内や体験プログラムの紹介、レンタル自転車の貸し出し、地域特産品の販売などです。鎌倉・葉山・逗子エリアでは、観光客のニーズが多様化しており、単なる宿泊場所以上の価値を求める傾向があります。このような付帯サービスを提供することで、1泊あたりの単価向上や顧客満足度の向上、リピーター獲得につながり、結果として利回りの向上が期待できます。

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表面利回りと実質利回りの基礎知識

民泊投資を正しく評価するためには、利回りの正確な理解が不可欠です。利回りには主に「表面利回り」と「実質利回り」の2種類があり、それぞれ異なる意味を持ちます。
表面利回りは、年間の総収入を物件価格で割った値です。

例えば、2,000万円の物件で年間360万円の収入がある場合、表面利回りは18%となります。しかし、この計算では諸経費が考慮されていないため、実際の収益性を正確に把握することはできません。

一方、実質利回りは年間収入から諸経費を差し引いた実質的な利益を物件価格と初期費用の合計で割った値です。

民泊投資では実質利回りこそが真の収益性を示す指標となります。

民泊特有の収益・コスト項目の理解

民泊投資では、一般的な賃貸投資とは異なる特有の収益・コスト項目があります。まず収益面では、宿泊料金が基本となりますが、清掃費や延泊料金、キャンセル料なども収入に含まれます。

コスト面では、以下のような項目があります。清掃費は1回あたり5,000円〜12,000円程度（物件規模による場合が多い）、プラットフォーム手数料（Airbnbなど）は売上の3%程度です。また、リネン費、アメニティ費、光熱費、Wi-Fi費用、保険料なども発生します。

さらに、家主不在型の場合は住宅宿泊管理業者への委託費用が売上の15〜30%程度必要となります。これらの費用は稼働率に応じて変動するため、シーズンや稼働状況を考慮した計算が重要です。

利回り計算ツールを使った戸建て物件の利回り分析

計算ツールで「持ち家で民泊」を選択し、以下の条件で設定してみます：

ここで、当記事専用の利回り計算ツールを使って、実際の鎌倉エリア物件での収益性を確認してみましょう。このツールでは、物件価格、想定宿泊料金、稼働率、各種経費を入力することで、表面利回りと実質利回りを自動計算できます。

物件情報

• 物件価格: 35,000,000円（鎌倉駅徒歩8分、築20年戸建て3LDK）
• 購入時諸経費: 2,800,000円（仲介手数料、登記費用、不動産取得税等）
• 年間固定資産税: 180,000円
• 設備投資・リフォーム費用: 3,000,000円（家具家電、内装工事含む）

総初期投資額: 40,800,000円

収入設定

• 1泊あたりの料金: 60,000円（鎌倉の立地プレミアムを活かした高単価設定）
• 稼働率: 50%

月間運営経費

• マンション管理費: 0円（戸建てのため管理費なし）
• 光熱費: 15,000円
• 清掃費: 65,000円（月15日稼働 × 5,000円/回）
• アメニティ補充費: 8,000円
• 保険料: 3,000円
• システム利用料: 5,000円
• 運営代行手数料: 112,500円　（売り上げの25%）
• 固定資産税： 15,000円

 

計算結果

この設定で計算ツールを使用すると、以下の結果が得られます：

年間収支

• 年間総収入: 5,400,000円（60,000円 × 90日）
• 年間総経費: 2,340,000円
• 年間純利益: 3,060,000円

利回り結果

• 表面利回り: 15.43%（年間総収入 ÷ 物件価格）
• 実質利回り: 7.50%（年間純利益 ÷ 総初期投資額）
• 投資回収期間: 約13.3年

この例のように、稼働率、単価設定、諸経費のバランスを計算ツールを活用して行い、ご自身の投資条件に合わせたシミュレーションを行ってみてください。

初期費用とランニングコスト分析

賃貸物件での初期投資額

副業として民泊投資を始める多くの方が関心を持つのが、物件購入ではなく賃貸物件での運営です。購入と比べて圧倒的に初期投資を抑えて民泊事業を開始することが可能です。賃貸物件での初期費用は、敷金・礼金・仲介手数料で家賃の4〜6ヶ月分、家具・家電購入費、内装工事費、消防設備費などが必要となりますが、中古品活用や改装不要物件の選択により費用を抑えることができます。

賃貸での民泊運営では、家主の転貸借の承諾が必要不可欠です。また、分譲マンションの場合は管理規約での民泊禁止規定がないかの確認も重要です。これらの法的要件については、専門の行政書士に相談することをお勧めします。

相続物件で民泊を行う場合

購入物件での民泊は相当な初期投資が必要となります。また、セカンドハウスローンで購入した物件を民泊に使用する場合、金融機関の承諾を得て事業用ローンへの切り替えが必要になることもあります。そこで、弊所では相続した物件の活用を提案しています。相続人はすでに家を持っている場合が多く、実家を相続しても活用に困るケースがあります。実は相続物件は民泊として運営が可能です。物件取得費用がかからないため、リフォーム、家具・家電購入、各種届出手続きのみで開始でき、初期投資を大幅に抑えることができます。弊所では相続や遺言についても積極的にお取り扱いしておりますのでお気軽にご相談ください。

外部リンク：住宅宿泊事業法施行要領（ガイドライン）

管理業者への委託費用と利回りへの影響

民泊運営を管理業者に委託する場合のコストは、利回り計算において重要な要素です。住宅宿泊事業法では、家主不在型の民泊運営には住宅宿泊管理業者への委託が義務付けられているため、副業として民泊投資を行う場合は必須の費用となります。

管理業者への委託費用は、一般的に売上の15〜30%程度です。計算ツールでは管理委託費用の割合を調整して利回りへの影響を確認できます。委託費用の設定は、サービス内容と費用のバランスを慎重に検討して決定しましょう。

鎌倉・葉山・逗子エリアでの民泊投資のメリット・デメリット

観光地立地による高利回りの可能性

鎌倉・葉山・逗子エリアの最大のメリットは、観光地としての需要基盤です。鎌倉市は年間約1,200万人の観光客が訪れ、安定した観光需要があります。適切に運営された民泊施設では、全国平均を上回る稼働率も期待できます。

神奈川県、特に鎌倉は国内観光客だけでなく、欧米に加え、台湾・香港・タイなどアジア系インバウンド観光客にも人気が高く、円安の影響で外国人観光客の需要も堅調です。東京都心から約80分というアクセスの良さにより、一定の需要があることも大きなメリットです。立地条件を活かした運営により、安定した収益が期待できるでしょう。

民泊運営における地域特有のリスク要因と対策

民泊運営には重要なリスク要因が存在します。海沿いでは台風や高潮、山間部では土砂崩れなどの自然災害リスクがあります。これらに対しては、一般住宅用火災保険は適用されないため、民泊専用保険または事業用保険への加入が不可欠です。地震保険、施設賠償責任保険も併せて検討しましょう。

同様に重要なのが近隣住民との関係です。観光客の騒音やゴミ問題による近隣トラブルは民泊で最も多い苦情要因です。対策として、チェックイン時の注意事項説明の徹底、24時間対応の連絡先設置、定期的な物件チェックが効果的です。住宅宿泊事業法では24時間対応体制が義務付けられる場合もあるため、法的要求事項としても重要です。

管理の手間と外注化のポイント

民泊運営では、清掃、鍵の受け渡し、ゲスト対応、備品管理など、多岐にわたる業務が発生します。副業として取り組む場合、これらの業務をすべて自分で行うのは現実的ではありません。効率的な外注化がポイントとなります。清掃については、民泊専門の清掃業者に委託することで、1回5,000円〜8,000円程度で対応可能です。鍵の受け渡しはキーボックスやスマートロックの導入により自動化できます。

（神奈川県）民泊の法的規制が利回りに与える影響

住宅宿泊事業法（180日制限）の実態

住宅宿泊事業法により民泊は年間180日以内の営業制限があり、365日で考えると理論上は最大49.3%の稼働率となります。

実際の運営では清掃・メンテナンス日が必要で、180日を基準とした現実的稼働率は40-45%程度（実稼働72-81日）となる場合が多いでしょう。全国平均は地方か都市部でも大きく違うため一概には表せませんが、都市部で50-70%が例外的な上限で多くの場合、40~50%の稼働率であるという結果もあります。

鎌倉市、横浜市の上乗せ規制

神奈川県内では、市町村ごとに住宅宿泊事業法に上乗せする形での独自規制が設けられています。鎌倉市では現在のところ大きな上乗せ規制はありませんが、景観条例や用途地域による制限があります。また、市街化調整区域にも注意が必要です。

特に注意すべきは、第一種低層住居専用地域や第二種低層住居専用地域での制限です。横浜市では、これらの地域で平日（月曜正午から金曜正午まで）の営業が禁止されています。このような規制がある地域では、実質的な営業日数がさらに制限されるため、利回りに大きな影響を与えます。

運営費用の算出

民泊運営において法律に従って適切に運営するには、一定の費用が発生します。

まず、住宅宿泊事業の届出手続きには、消防法令適合通知書の取得、建築基準法への適合確認、保健所への相談などが含まれます。各種手続きを行政書士へ依頼した場合の費用として20万円程度が必要です。

また、2ヶ月ごと（年6回）の定期報告業務、宿泊者名簿の作成・保管、近隣住民への説明、標識の掲示など、継続的な法的義務の履行にも費用が発生します。これらの業務を管理業者に委託する場合、月額追加費用が発生することが多いでしょう。

計算ツールで検証！鎌倉・葉山・逗子で成功する物件選びのポイント

観光客に人気の立地選定要素

神奈川県の有数の観光地である鎌倉エリアで成功する民泊物件選定には立地が最重要です。鎌倉大仏、長谷寺、鶴岡八幡宮などの主要観光地に近い物件は、一般的に稼働率向上が期待できます。

交通アクセスでは、JR横須賀線、JR湘南新宿ライン、江ノ電の各駅から徒歩圏内の物件が、東京都心からのアクセス性と利便性の面で優位です。特に江ノ電沿線は観光地へのアクセスと風情ある街並みを併せ持つ人気エリアです。

葉山・逗子エリアでは海岸に近い立地が魅力的で、海へのアクセスの良さは宿泊体験の付加価値となり得ます。ただし、実際の稼働率や料金設定は市場動向、競合状況、物件の特徴などを総合的に検討して判断することが重要です。

古都鎌倉の景観規制と物件選び

鎌倉市では、歴史的な街並みを保護するための景観規制が設けられています。これらの規制は物件選びや運営方法に影響を与えるため、事前の確認が重要です。

歴史的風土保存区域では、建築物の新築・増築・改築に厳しい制限があります。また、色彩についても落ち着いた色調の使用が求められます。
風致地区では、建ぺい率の制限や緑地の保全義務があります。庭の整備や駐車場の設置を検討する際は、これらの規制を考慮する必要があります。

一方で、これらの規制により良好な景観が保たれているため、観光地としての魅力向上にもつながっています。

利回り計算ツールを活用した物件比較方法

複数の物件候補がある場合、利回り計算ツールを活用した客観的な比較が重要です。ツールでは、物件価格、立地条件に応じた賃料設定、想定稼働率、各種経費を入力することで、物件ごとの収益性を比較できます。比較の際は、表面利回りだけでなく実質利回りでの比較を必ず行いましょう。表面利回りは年間家賃収入を物件価格で割った単純な指標ですが、実質利回りは購入時の諸経費や運営経費を考慮したより現実的な収益性を示します。

また、初期投資回収期間、キャッシュフロー、ROI（Return on Investment：投資利益率）なども併せて検討することで、より総合的な判断が可能となります。これらの指標を組み合わせることで、単一の指標では見えない投資リスクや収益性を多角的に評価できます。

まとめ

鎌倉・葉山・逗子エリアでの民泊投資は、住宅宿泊事業法により年間180日の営業制限があるものの、適切な物件選びと運営により実質利回り10%以上も可能です。個人事業者の78.7%が初期投資500万円未満で開始しており、多くの方が50万から100万程度の初期投資で始めていることから、副業としての参入障壁は比較的低くなっています。

成功の要因は、表面利回りではなく実質利回りでの正確な収益計算、家主不在型では必須となる住宅宿泊管理業者への委託費用の適切な見積もり、神奈川県や鎌倉市の法的規制の遵守です。当記事の利回り計算ツールを活用することで、稼働率や宿泊料金の変動による収益への影響を事前に把握できます。

弊所では相続や遺言、任意後見の手続きなど身近なサポートもさせていただいております。特に相続した物件を民泊で運用するのは非常に合理的で、初期費用を抑えられることから、民泊を始めるには最適です。

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