【非常用照明設備】民泊・簡易宿所のオーナー必見?設置義務と選び方を行政書士が解説

民泊や簡易宿所の開業を考えているとき、「非常用照明って必要なの?」と疑問に思う方は少なくありません。特に家主不在型の民泊を検討している場合、建物の安全設備について事前に理解しておくことは非常に大切です。

非常用照明は、停電時に宿泊者の安全な避難を確保するための設備で、建築基準法で設置が義務付けられています。しかし、すべての民泊施設に必要というわけではなく、建物の規模や構造によって判断が分かれるため、届出や許可申請の前に正確な情報を把握しておく必要があります。

この記事では、民泊・簡易宿所における非常用照明の設置義務や基準について、行政書士の立場から分かりやすく解説します。専門的な工事や設備の詳細については電気工事士や消防設備士の領域となりますが、届出・許可申請に必要な知識をしっかり押さえていきましょう。

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民泊・簡易宿所に非常用照明が必要な理由

停電時の避難経路を確保するための設備

非常用照明とは、停電が発生した際に予備電源で自動的に点灯する照明器具のことです。地震や火災などの災害時、建物の電源が遮断されても、宿泊者が安全に避難できるよう照度を確保する役割を果たします。

民泊や簡易宿所では、宿泊者が建物の構造や避難経路に不慣れなケースがほとんどです。特に夜間に停電が発生した場合、真っ暗な状態では階段や廊下で転倒する危険性が高まります。非常用照明は、こうした緊急時に床面や階段の段差、障害物を視認できる明るさを維持することで、混乱や事故を防ぐ重要な安全設備なのです。

非常用照明には内蔵バッテリーや外部予備電源を利用するタイプがあり、停電直後に自動で切り替わる仕組みを持っています。配電盤の復旧を待たずに即座に点灯するため、エレベーターが停止した場合でも視界を確保し、避難誘導をスムーズに行うことができます。

建築基準法で定められた設置義務

非常用照明の設置義務は、建築基準法によって詳細に定められています。建築基準法施行令第126条の4および第126条の5では、特殊建築物（旅館・ホテル等）や一定規模以上の建築物に対して非常用照明の設置を義務付けています。

法令では、停電時に30分間以上、床面に一定の照度を確保することが求められています。白熱灯の場合は床面で1ルクス以上、蛍光灯やLEDの場合は2ルクス以上という基準が設けられており、この数値は避難完了や初期対応のために必要な最低限の明るさとして設定されています。

また、非常用照明器具には日本照明工業会の自主表示制度に基づく適合マークが付与されているものを選ぶことが推奨されています。適合マークは、製品が規定の非常点灯時間や照度、耐環境性能などを満たしていることを示すもので、納入検査や工事完了検査の際に確認されることがあります。

住宅宿泊事業法と旅館業法における位置づけ

住宅宿泊事業法(民泊新法)に基づく民泊届出や、旅館業法に基づく簡易宿所の営業許可を取得する際、非常用照明の設置は安全確保措置の一環として重要な確認事項となります。

住宅宿泊事業法では、事業者に対して「宿泊者の衛生及び安全の確保」を義務付けており、非常用照明器具の設置や避難経路の表示はその具体的な対応策として位置づけられています。届出の際には、非常用照明が適切に配置されているか、建築基準法の要件を満たしているかを確認する必要があります。

旅館業法における簡易宿所の場合も同様で、営業許可申請時には消防法令適合通知書の取得が必要となり、その過程で非常用照明を含む消防設備設置基準への適合が確認されます。消防法と建築基準法の両方の基準を満たす必要があるため、事前に専門家と連携して設計や配置を検討することが重要です。

非常用照明の設置が義務付けられる建物とは

特殊建築物としての民泊・簡易宿所

建築基準法では、不特定多数の人が利用する建築物を「特殊建築物」と定義し、より厳格な安全基準を適用しています。民泊や簡易宿所は、宿泊者という不特定多数の利用者を受け入れる施設であるため、特殊建築物に該当するケースが多くあります。

特殊建築物に該当する場合、建物の用途や規模に関わらず非常用照明の設置が義務付けられることがあります。あなたがもし旅館業法に基づく簡易宿所として営業許可を取得する場合、建物全体が「ホテル・旅館」という用途に分類されるため、特殊建築物としての基準が適用されます。

一方、住宅宿泊事業法に基づく民泊の場合は、建物の主たる用途が「住宅」のまま届出を行うため、特殊建築物の扱いが異なるケースがあります。ただし、建物の延べ面積や階数、運営方法によっては非常用照明の設置が必要となる場合があるため、個別の判断が必要です。

建築基準法施行令による非常用照明設備の設置義務

建築基準法施行令第126条の4では、特殊建築物以外でも一定規模以上の建築物には非常用照明設備の設置が義務付けられています。建物が以下に該当する場合は、用途に関わらず非常用照明設備の設置が必要です。

階数が3以上で延べ面積500平方メートルを超える建物が該当します。中規模のオフィスビルや集合住宅の一部がこれに当たります。ただし、共同住宅や長屋の住戸内は設置義務が免除されるため、民泊や簡易宿所として利用する場合は、用途が「旅館」に該当するかどうかで判断が異なります。設置が必要な部分は、居室、無窓の居室、およびこれらの居室から地上へ通じる避難経路となる廊下・階段その他の通路、ならびにその他通常照明が必要とされる部分です。

延べ面積が1,000平方メートルを超える建物も対象となります。大型の商業施設や複合ビルなどがこれに該当し、複数棟にまたがる動線や屋内外の接続部に対する配慮が必要です。

無窓の居室を有する建築物も非常用照明設備の設置対象です。無窓の居室およびその居室から地上へ通じる避難経路となる廊下・階段その他の通路に設置が必要となります。

なお、避難階では主要な出口まで30メートル以内、避難階以外では20メートル以内の居室、床面積30平方メートル以下で地上への出口を有する居室（地上まで通ずる部分に非常用の照明装置があるか、採光上有効に外気に開放されたもの）は設置義務が免除されます。

民泊における消防法上の誘導灯設置義務の免除要件

民泊事業を行う場合、消防法令により原則として誘導灯の設置が必要となりますが、一定の要件を満たすことで設置が免除される場合があります。建築基準法に基づく非常用照明装置を適切に設置することが、誘導灯免除要件の一つとなっています。

一戸建て住宅で民泊を行う場合

避難階（1階）での免除要件（以下のすべてを満たす場合）：

• 簡明な避難経路：各居室から直接外部に容易に避難できる、または各居室から廊下に出れば簡明な経路により容易に避難口へ到達できること
• 建物の外に避難した者が、当該建物の開口部から3メートル以内の部分を通らずに安全な場所へ避難できること
• 利用者に対して避難口等の案内を行うことや、見やすい位置に避難経路図を掲示すること等により、容易に避難口の位置を理解できる措置を講じること

2階以上の階での免除要件（以下のすべてを満たす場合）：

• 各居室から廊下に出れば、簡明な経路により容易に階段へ到達できること
• 廊下等に非常用照明装置を設置すること（住宅宿泊事業法第6条により設置されるもので可）、または常時容易に使用できるように居室に携帯用照明器具を設置すること等により、夜間の停電時等においても避難経路を視認できること
• 上記3の要件（避難経路図の掲示等）を満たしていること

共同住宅で民泊を行う場合

住戸内での免除要件（以下のすべてを満たす場合）：

• 民泊を行う住戸の床面積が100平方メートル以下であること
• 民泊を行う住戸内の廊下に非常用照明装置を設置する、または各宿泊室に携帯用照明器具を設置すること
• すべての宿泊室が以下のいずれかに該当すること：
  • 直接外部または避難上有効なバルコニーに至ることができる
  • 2以上の居室を経由せずに玄関に通じる廊下に至ることができ、かつ、一の居室を経由する場合でも当該経由する居室に非常用照明装置を設置する、または宿泊室に携帯用照明器具を設置する

参考資料：民泊における 消防用設備の設置について|総務省消防庁

非常用照明器具の種類と選び方

電源方式の違い(電池内蔵型・電源別置型)

非常用照明器具は、電源の供給方法によって大きく2つのタイプに分類されます。

電池内蔵型は、各器具が個別に蓄電池を持ち、停電時に自動的に電源を供給する方式です。配線がシンプルで、既存建物のリノベーション時にも導入しやすいという利点があります。小規模な民泊施設や個別の客室に設置する場合に適しており、故障が発生しても他の器具に影響を与えにくいという特徴があります。

ただし、電池内蔵型はバッテリーの定期交換が必要となります。一般的にバッテリーの寿命は4〜6年程度とされており、交換計画を立てて運用コストとして見込んでおく必要があります。

電源別置型は、1箇所の予備電源から複数の器具に電力を供給する方式で、大規模施設や複数階にわたる建物に適しています。集中監視や共通バッテリーシステムを利用することで、メンテナンスの効率化が図れます。しかし、中央機器に障害が発生すると広範囲で点灯不能になるリスクがあるため、二重化や分散配置などの対策が必要です。

動作形態の違い(専用型・併用型・組込み型)

非常用照明器具は、動作形態によっても分類されます。

専用型は、停電時のみ点灯する方式で、通常時は消灯しているため消費電力が少ないという特徴があります。ただし、停電時の立ち上がり遅延や切替機構の信頼性に注意が必要です。実際の運用では、定期的な停電模擬試験を行って動作確認をすることが推奨されています。

併用型は、常時は通常照明として使用し、停電時には同じ光源で点灯を継続する方式です。器具の数を抑えられるという利点がありますが、同一光源への負荷やバッテリー設計に配慮が必要です。オフィスの通路照明など、日常的に使用する場所で採用されることが多い方式です。

組込み型は、常時と停電時でそれぞれ別の光源が点灯する方式で、通常時は省エネ光源、非常時は視認性優先の高出力光源を使い分けることができます。設置コストはやや高くなりますが、施設の用途に応じたカスタマイズ性が高く、雰囲気を重視したい民泊施設などで採用されるケースがあります。

階段通路誘導灯との関係

階段や通路に設置する非常用照明には、特別な役割を持つ「階段通路誘導灯」があります。この器具は、停電時に点灯して避難に必要な明かりを確保するとともに、避難口への方向を示す通路誘導灯の機能を兼ねています。

階段通路誘導灯は、建築基準法における非常用照明器具の基準と、消防法における通路誘導灯の基準の両方が適用されるため、設計段階で両法の要件を満たす器具選定と配置計画を行う必要があります。表示の視認距離やバックアップ時間、耐煙性能などに差異があるため、両方の基準を照合することが不可欠です。

実務上は、消防署との事前協議や試験点検のスケジュール調整を行い、法的適合を確実にすることが重要です。民泊や簡易宿所の届出・許可申請においても、この点は重要な確認事項となります。

非常用照明の設置基準と配置のポイント

照度基準と温度特性への対応

建築基準法では、非常用照明が確保すべき照度について明確な基準を定めています。白熱灯の場合は床面で1ルクス以上、蛍光灯やLEDの場合は2ルクス以上という数値が設けられています。

この基準値の違いは、光源の温度特性によるものです。LEDや蛍光灯は高温環境下で出力が低下する傾向があるため、常温時に余裕を持たせる必要があります。火災時や夏季の高温環境下でも1ルクス以上を確保できるよう、常温では2ルクス以上を維持する設計とされているのです。

器具を選定する際には、周囲温度上昇に対する耐性や放熱設計を確認し、メーカーの仕様書に基づく試験データを参考にすることが重要です。特に天井裏や屋根に近い場所に設置する場合は、高温に強い仕様を選ぶことが望ましいでしょう。

直接照明の義務と間接照明が認められない理由

非常用照明の照度計測では、照明器具から直接届く光のみが有効とされており、天井や壁面の反射を利用した間接照明は認められていません。

これは、建築物の色や汚れによる照度低下の影響を排除するためです。間接光は建築仕上げの変化や汚れ、塗装の劣化により照度が大幅に変動するため、非常時の確実性確保には直接光が求められます。例えば、白い天井と濃い色の天井では反射率が大きく異なり、同一器具でも実効照度が変わってしまうのです。

実際の運用では、汚れや経年変化により反射率が低下し、当初設計どおりの照度が得られなくなることがあります。地下駐車場の壁面は排気ガスや煤で反射が著しく低下することが想定されるため、直接照明による安全確保が不可欠とされています。

器具の配置間隔と設置例

非常用照明器具の配置は、メーカーが提供する配置表を参考にして決定します。配置表には、取り付け高さや器具の光学特性に応じた設置間隔が示されており、これに基づいて床面照度の均一性と余裕を確保することができます。

一般的な取り付け高さ2.6メートルの場合、単体配置ではトイレや小さな機械室など小空間を1台でカバーできます。直線配置は廊下など直線上に器具を並べる際に用いられ、長い廊下では等間隔配置により均一照度を維持します。四角配置は広い居室で複数台を設置する際の方法で、オフィスフロアや大きな客室などでは格子状に配置することで均一な床面照度を確保します。

ただし、配置表はあくまで標準的な条件を想定したものであるため、天井高や壁面反射率、備品の配置などにより実効照度が変わる場合があります。想定条件と異なる場合は、照明シミュレーションや試験点灯で実測確認を行うことが推奨されます。

なお、部屋の隅1メートルの範囲については、避難の妨げにならない場合に照度確保が免除される緩和規定があります。角部は家具や構造による影ができやすいため、実用的な緩和措置として認められていますが、避難戸周辺や主要通路の照度は必ず基準を満たす必要があります。

非常用照明の点検とメンテナンス

定期点検の義務と実施内容

非常用照明は、停電時に確実に点灯するよう定期的な点検が義務付けられています。点検項目には、外観の目視確認、機能試験、バッテリー容量測定などが含まれており、一般的には月次の外観点検と年次の放電試験を組み合わせる運用が行われています。

点検では、バッテリー容量の低下、配線の劣化、ランプ切れなどの不具合を早期に発見することが重要です。判明した不具合は優先順位を付けて速やかに修理または交換を行う必要があり、部品の在庫管理や保守契約を事前に整備しておくことが推奨されます。

点検記録の保管と報告

建築基準法や消防法では、定期点検の実施だけでなく、その結果の記録保持を求める場合があります。点検日、点検者、判定結果、修理履歴などを記録しておくことで、法令遵守とトレーサビリティが確保されます。

点検記録は電子化して保管することで、複数年にわたる傾向分析が可能となり、バッテリー劣化傾向や故障率の把握に役立てることができます。また、民泊や簡易宿所の運営において、行政からの立入検査や指導の際に点検記録の提示を求められることもあるため、適切に管理しておくことが重要です。

バッテリー交換などの維持管理

電池内蔵型の非常用照明では、バッテリーの定期交換が必要となります。バッテリーの寿命は使用環境により異なりますが、一般的には4〜6年程度が目安とされています。

維持管理計画を作成する際には、日常点検、定期点検、長期的な更新計画を組み合わせることで、コスト最適化と安全確保を両立させることができます。バッテリーは使用環境により劣化速度が変わるため、環境データに基づいた交換周期の見直しも重要です。

民泊や簡易宿所の運営では、これらのメンテナンスコストを事業計画に組み込んでおくことが賢明です。特に家主不在型の場合、管理業者との契約内容に点検・保守業務が含まれているかを確認しておくとよいでしょう。

民泊・簡易宿所の届出・許可申請と非常用照明

届出・許可申請時に求められる図面と資料

住宅宿泊事業法に基づく民泊届出や旅館業法に基づく簡易宿所の営業許可申請では、非常用照明に関する情報を含む各種図面や資料の提出が求められます。

具体的には、建物の平面図に非常用照明器具の配置を記載したもの、使用する器具の仕様書や適合マーク証明書などが必要となるケースがあります。消防法令適合通知書の取得過程でも、消防設備設置基準に適合しているかの確認が行われるため、事前に消防署との協議が必要です。

これらの書類作成や手続きには専門的な知識が必要となるため、建築士や電気工事士、消防設備士といった専門家との連携が不可欠です。行政書士は、これらの専門家と協力しながら届出・許可申請の全体をコーディネートする役割を担います。

建築士や電気工事士との連携が必要な理由

非常用照明の設置には、建築基準法、消防法、電気工事士法など複数の法令が関係しています。照明器具の選定や配置計画は建築士の設計業務となり、実際の工事は電気工事士の資格を持つ者が行います。消防設備としての検査や点検は消防設備士が担当します。

行政書士は法令適合性の確認や手続き書類の作成を担当しますが、設備設計や施工の領域には関与しません。民泊や簡易宿所の開業を検討する際には、これらの専門家がチームとして連携し、それぞれの専門性を活かして適法な施設を実現することが重要です。

特に既存建物を民泊や簡易宿所に転用する場合、住居である一戸建てに非常用照明の設置義務はないため未設置であったり、現行基準に適合していないケースがあります。このような場合、建築士による現地調査と設計、電気工事士による施工、消防設備士による検査という一連の流れが必要となります。

鎌倉・逗子・横須賀エリアでの手続きの流れ

鎌倉市、逗子市、横須賀市で民泊や簡易宿所を開業する場合、各自治体の建築指導課や消防署との事前協議が重要なステップとなります。

鎌倉市の場合、保健所の設置があるため住宅宿泊事業法に基づく民泊届出、旅館業法に基づく簡易宿所の営業許可は保健所が窓口となります。非常用照明に関する建築基準法の確認は各市の建築指導課、消防法令の確認は各市の消防署が担当します。

非常用照明装置の設置が必要な場合の手続きの流れとしては、まず建築士による現地調査と設計、消防署への事前相談、必要に応じた設備改修工事、消防設備の検査、消防法令適合通知書の取得、そして最終的な民泊届出または営業許可申請という順序になります。この一連の手続きには数週間から数ヶ月かかることもあるため、開業スケジュールには余裕を持って計画することが大切です。

まとめ

民泊や簡易宿所における非常用照明は、宿泊者の安全を守るために欠かせない設備です。建築基準法や消防法による設置義務は、建物の規模や用途によって判断が分かれるため、届出や許可申請の前に正確な情報を把握しておくことが重要です。

非常用照明器具には電源方式や動作形態による違いがあり、施設の特性に合わせて適切なものを選ぶ必要があります。設置基準として照度や配置間隔が定められており、直接照明による確実な安全確保が求められます。また、設置後は定期的な点検とメンテナンスが義務付けられており、これらのコストも事業計画に組み込んでおくべきでしょう。

届出や許可申請の手続きでは、建築士、電気工事士、消防設備士といった専門家との連携が不可欠です。行政書士はこれらの専門家と協力しながら、法令適合性を確認し、スムーズな手続きをサポートします。