【民泊と民宿】の違いを行政書士が徹底解説！鎌倉・葉山・逗子で始める前に知っておくべき法律・運営・収益性の違い

はじめに

民泊と民宿の違いを法律から運営方法まで分かりやすく解説。鎌倉・葉山・逗子で宿泊事業を始めたい方へ、住宅宿泊事業法と旅館業法の違い、手続き、収益性を比較。あなたに最適な選択ができる情報を提供します。

鎌倉の古民家を相続したけれど、民泊として活用すべきか、それとも民宿として本格的に始めるべきか迷っていませんか？最近よく耳にする「民泊」と昔からある「民宿」、実はこの2つには法律上も運営上も大きな違いがあります。

特に鎌倉・葉山・逗子エリアは観光地として人気が高く、外国人観光客も多く訪れる地域です。この恵まれた立地を活かして宿泊事業を始めたいと考える方も多いでしょう。しかし、間違った選択をしてしまうと、思わぬトラブルや収益の低下につながることもあります。

この記事では、民泊と民宿の違いを法律面から運営面まで詳しく解説し、あなたの状況に最適な選択ができるようサポートします。

民泊と民宿の基本的な違い

「民泊」とは？住宅宿泊事業法に基づく宿泊サービス

民泊は、2018年6月に施行された住宅宿泊事業法（通称：民泊新法）に基づいて運営される宿泊サービスです。簡単に言えば、自宅や空き家の一部または全部を旅行者に貸し出すビジネスです。

民泊の最大の特徴は「住宅」を活用することです。つまり、普段人が住んでいる家や、すぐに住める状態の家を宿泊施設として提供します。鎌倉の古民家を相続された方なら、大規模な改装をしなくても始められる可能性があります。

民泊新法では、台所、浴室、便所、洗面設備の4つが揃っていれば「住宅」として認められます。これらの設備は必ずしも各部屋に必要ではなく、建物内で共用できれば問題ありません。

「民宿」とは？旅館業法に基づく簡易宿所営業

一方、民宿は主に旅館業法に基づく「簡易宿所営業」として運営されます。民宿という言葉から家庭的なイメージを持つかもしれませんが、法律上は立派な宿泊業です。

民宿の場合、建物は「住宅」ではなく「宿泊施設」として扱われます。そのため、消防設備や衛生設備など、より厳格な基準を満たす必要があります。例えば、客室の延床面積は33平方メートル以上（宿泊者数が10人未満の場合は3.3平方メートル×宿泊者数）必要です。

旅館業法の許可を取得すれば、年間を通じて営業できます。観光地である鎌倉・葉山・逗子エリアでは、この点が大きなメリットになるでしょう。

民泊と民宿の比較表

項目	民泊	民宿
根拠法令	住宅宿泊事業法	旅館業法（主に簡易宿所）
営業日数	180日以内	制限なし
手続き	届出 (オンライン可)	許可申請
開始までの期間	約2週間〜1ヶ月	約2〜3ヶ月
建物の種類	居宅	旅館・ホテル
消防設備	住宅用で可 (条件あり)	原則不可（５項イ等）
用途地域	（ほぼ）制限なし	制限あり

法的根拠と規制の違い

民泊：住宅宿泊事業法（民泊新法）の概要

住宅宿泊事業法は、増加する民泊サービスを適切に管理するために2018年に施行されました。この法律により、それまでグレーゾーンだった民泊が正式に認められるようになりました。

民泊新法の最大の特徴は「届出制」であることです。旅館業のような許可制ではないため、必要書類を揃えて届出をすれば事業を開始できます。鎌倉市の場合、神奈川県鎌倉保健福祉事務所に届出を行います。

ただし、民泊新法でも宿泊者の安全確保が重視されています。住宅用火災警報器、非常用照明器具の設置、避難経路の表示、宿泊者名簿の作成などが義務付けられています。

民宿：旅館業法（簡易宿所営業）の概要

旅館業法は1948年に制定された歴史ある法律です。ホテルや旅館、民宿など、宿泊料をもらい人を泊める宿泊業全般を規制しています。民宿は、元々は農林漁業者が民家や使用していない小屋の一室を利用して客を泊めたのが始まりで、民泊でいうところの家主同居型でホテルなどと比べて宿泊料が安く郊外に位置しているのが特徴でした。しかし、現在では現在では呼び方の違い程度で旅館との区別が曖昧になっています。

旅館業法では民泊とは異なり「許可制」を採用しており、2003年には簡易宿所の延床面積の規制、フロントの設置義務が緩和されたことを受け、民宿は民泊的な経営が可能な「簡易宿所営業」の許可を取得している場合が多いです。

許可制とはつまり、保健所の審査を受けて許可を得なければ営業できません。審査では、建物の構造、衛生設備、消防設備などが細かくチェックされます。市区町村の管轄する建築指導課、消防署、保健所等がそれぞれの項目をチェックします。

許可を得るまでには時間がかかりますが、一度許可を取得すれば安定的に営業できるのが民宿の特徴です。

年間営業日数制限の違い（180日規制）

民泊と民宿の最も大きな違いが、年間営業日数の制限です。民泊は年間180日までしか営業できません。これを「180日規制」と呼んでいます。

180日を超えて営業すると、住宅宿泊事業法違反となり、罰則の対象になります。例えば、週末だけ営業する場合、年間約104日（52週×2日）なので制限内に収まりますが、夏季の繁忙期に集中的に営業したい場合は注意が必要です。

一方、民宿（簡易宿所営業）には営業日数の制限がありません。365日営業することも可能です。鎌倉のような通年で観光客が訪れる地域では、この差が収益に大きく影響します。

民泊、簡易宿所の手続きの違い

「民泊」の届出手続きと必要書類

民泊の届出は、原則としてオンラインで行います。システムに必要事項を入力し、必要な添付書類をアップロードすれば完了です。

主な必要書類は以下の通りです。まず、住宅の登記事項証明書と図面が必要です。図面には各部屋の用途と面積、非常用照明器具の位置などを記載します。次に、消防法令適合通知書が必要です。これは管轄の消防署で事前相談の上、発行してもらいます。また、建物表題登記の種類が「居宅」であるかを確認しましょう。

転貸物件の場合は、所有者の承諾書も必要です。また、マンションの場合は管理規約で民泊が禁止されていないことを確認する書類も求められます。書類の準備には時間がかかるため、計画的に進めることが大切です。

🔗 民泊制度ポータルサイト「minpaku」 - 国土交通省

「民宿」（簡易宿所）の許可申請と必要書類

民宿（簡易宿所）の許可申請は、保健所の窓口で行います。事前相談から始まり、書類提出、消防による現地検査を経て許可が下ります。プロセスは民泊より複雑です。

必要書類には、営業施設の構造設備の概要、図面、消防法令適合通知書などがあります。さらに、建築基準法に適合していることを証明しなくてはなりません。建築確認が必要な場合もあるため、早めに確認しましょう。（旅館業以外から旅館業に用途変更する場合、建物の用途が特殊建築物扱いとなります。その為、床面積が200㎡を超える場合、建築確認の申請手続きが必要です）

水質検査成績書も必要です。また、法人の場合は定款や登記事項証明書も提出します。すべての書類が揃ってから、保健所の現地検査を受けます。

🔗　旅館業営業許可の申請について - 神奈川県ホームページ

手続き期間と費用の比較

民泊の届出から営業開始までは、順調に進めば2週間から1ヶ月程度です。届出自体は無料ですが、消防設備の設置や保険加入などの準備費用は必要です。家主居住型か不在型かでも変わりますが、概算で30万円から50万円程度を見込んでおくとよいでしょう。

民宿（簡易宿所許可）の場合、事前相談から許可取得まで3ヶ月程度かかることが一般的です。許可申請手数料は自治体により異なりますが、2〜3万円程度です。ただし、建物の改修や、建物の用途変更が必要な場合、工事費用等が100万円を超えることも珍しくありません。建築確認済証がない場合など、予期せぬ費用が発生する場合があります。

このように、時間的にも費用的にも、民泊の方がハードルは低いと言えます。ただし、長期的な収益性を考えると、初期投資が大きくても民宿の方が有利な場合もあります。

運営形態とビジネスモデルの違い

「民泊」の運営形態（家主居住型/家主不在型）

民泊には「家主居住型」と「家主不在型」の2つの運営形態があります。

家主居住型は、民泊ホスト自身がその家に住みながら、空き部屋を貸し出す形態です。ゲストとの交流を楽しめる反面、プライバシーの確保が課題になることもあります。

家主不在型は、家主が住んでいない物件を丸ごと貸し出す形態です。この場合、宿泊者の安全確保のため、住宅宿泊管理業者への管理委託が義務付けられます。管理業者は、鍵の受け渡しやトラブル対応などを代行してくれます。

鎌倉で相続した古民家を活用する場合、どちらの形態も選択可能です。自身のライフスタイルや、物件との距離などを考慮して決めることが大切です。管理業者への委託費用は、売上の10〜20％程度が相場ですが業者により幅があります。

「民宿」の運営形態と特徴

民宿はその定義からも基本的に、オーナーまたは管理者が常駐することが前提です。24時間対応できる体制を整える必要があるため、専業または準専業での運営が一般的です。

民宿では朝食付きプランや、地元食材を使った夕食の提供などで付加価値を高めることがあります。鎌倉なら、しらす丼や鎌倉野菜を使った料理で差別化できるでしょう。ただし、食事の提供には別途、飲食店営業許可などが必要になります。

また、民宿は旅館業として認知されているため、旅行会社との提携も可能です。団体客の受け入れや、修学旅行生の宿泊など、安定的な収入源を確保しやすいメリットがあります。

収益性とリスクの比較

民泊の収益性は、立地と価格設定に大きく左右されます。鎌倉駅から徒歩圏内なら、1泊1万円以上の設定も可能です。ただし、180日規制があるため、年間売上には上限があります。仮に1泊1万円で稼働率70％とすると、年間売上は126万円程度です。

民宿の場合、年間を通じて営業できるため、収益の上限は高くなります。同じ条件で365日営業すれば、年間売上は255万円程度になります。ただし、運営コストも高く、人件費や光熱費などの固定費がかさみます。

リスク面では、民泊は初期投資が少ない分、撤退も容易です。一方、民宿は許可取得に投資した分、簡単には撤退できません。市場環境の変化に対する柔軟性では、民泊に軍配が上がります。

それぞれのメリット・デメリット

「民泊」のメリット・デメリット

民泊の最大のメリットは、始めやすさです。既存の住宅をそのまま活用できるため、大規模な改修は不要です。また、副業として始められるため、本業を続けながらチャレンジできます。

運営の自由度が高いのも魅力です。繁忙期だけ営業したり、プライベートの予定に合わせて予約を調整したりできます。Airbnbなどのプラットフォームを使えば、集客も比較的簡単です。

デメリットは、やはり180日規制です。年間の半分しか営業できないため、収益に限界があります。また、近隣住民とのトラブルリスクもあるため事前の説明と配慮が欠かせません。

「民宿」のメリット・デメリット

民宿のメリットは、旅館業の許可を取得しているため安定的な事業運営が可能なことです。365日営業できるため、収益を最大化できます。また、旅館業としての信頼性があるため、リピーター獲得もしやすい傾向にあります。食事提供や体験プログラムなど、サービスの幅を広げられるのも魅力です。鎌倉の歴史や文化を活かした独自のサービスで、高単価を実現できる可能性があります。

デメリットは、初期投資の大きさと運営の大変さです。特に消防設備に関しては５項イに該当し、規模が一定以上の場合には、火災報知器の設置が義務化されるなど大きな費用がかかります。全体的に許可取得のハードルが民泊と比べ高く、日々の運営も手間がかかります。また、旅館業法の規制が厳しいため、営業できる地域も限定されます。

鎌倉・葉山・逗子エリアで始める際の注意点

神奈川県の条例と地域制限

神奈川県では、住宅宿泊事業法に基づく条例により、一部地域で民泊の実施が制限されています。特に注意が必要なのは、都市計画法上の用途地域による制限です。

例えば、第一種低層住居専用地域では、観光シーズンの営業が制限されることがあります。具体的には、3月1日から6月1日、8月1日から9月1日、10月1日から12月1日の期間は営業できない地域があります。また、平日の民泊が制限され基本的には休日のみしか許されない地域もあります。

物件が所在する地域の用途地域は、市役所の都市計画課で確認できます。鎌倉市の場合はウェブでも確認可能です。また、マンションの場合は、管理規約で民泊が禁止されていないか必ず確認しましょう。トラブルを避けるためにも、事前の確認は欠かせません。

🔗 鎌倉市都市計画情報提供サービス( 外部サイトへリンク )

古民家を活用する際の建築基準法

古民家を民宿として活用する場合、建築基準法への適合が必要です。特に、1981年以前に建てられた建物は、現在の耐震基準を満たしていない可能性があります。これを既存不適格建築物と言います。増改築や用途を変更する際には建築確認が必要です。

例えば、築50年の古民家を民宿として活用する場合には、上記の通り用途変更の手続きが必要です。

ただし、民泊の場合は住宅のまま使用するため、基本的に消防設備の設置程度で済むことがほとんどです。詳しくは、建築士などの専門家に相談することをお勧めします。

近隣住民への配慮と説明のポイント

宿泊事業を始める際、近隣住民への配慮は極めて重要です。特に鎌倉のような歴史ある街では、地域コミュニティとの調和が求められます。

事業開始前には、必ず近隣住民への説明を行いましょう。説明会を開催するか、個別に訪問して、事業内容や安全対策、緊急連絡先などを伝えます。「外国人観光客に日本の文化を伝えたい」という思いを共有すると、理解を得やすくなります。

運営開始後も、定期的なコミュニケーションを心がけましょう。例えば、年末年始の挨拶や、トラブル発生時の迅速な対応など、信頼関係の構築が大切です。地域に愛される宿を目指すことが、長期的な成功につながります。

よくある質問（FAQ）

まとめ：あなたに最適な選択をするために

民泊と民宿、どちらを選ぶべきかは、あなたの状況と目標によって異なります。まず、小規模に始めて様子を見たい方、副業として取り組みたい方には民泊がおすすめです。180日規制はありますが、リスクを抑えながら宿泊事業の経験を積めます。

一方、本格的に宿泊事業を展開したい方、安定的な収益を求める方には民宿が適しています。初期投資は大きくなりますが、年間を通じて営業できるメリットは大きいです。特に鎌倉のような四季を通年で楽しめるような観光客が訪れる地域では、その価値は高まります。

どちらを選ぶにしても、法律や条例の遵守、近隣住民への配慮、ゲストへのおもてなしの心が大切です。これらを忘れずに、あなたらしい宿泊施設を作り上げてください。

鎌倉・葉山・逗子エリアで民泊・民宿を始めるには、地域特有の規制や手続きがあります。一人で悩まず、専門家のサポートを受けることで、スムーズな開業が可能になります。私たち行政書士事務所では、届出・許可申請の代行から、運営に関するアドバイスまで、トータルでサポートしています。

まずは無料相談から始めてみませんか？あなたの夢の実現に向けて、最適なプランをご提案します。お電話またはメールフォームから、お気軽にお問い合わせください。