【民泊】とは？簡単に解説！民宿やゲストハウスの違いも行政書士が解説

観光地として人気の高い鎌倉。歴史的な魅力と自然が調和した街並みは、国内外の観光客を魅了し続けています。近年、そんな鎌倉で民泊事業を始める方が増えています。祖父から相続した古民家を活用して副収入を得たい、日本の伝統文化を外国人観光客に体験してもらいたいなど、その動機は様々です。しかし、宿泊事業を始めるといっても「民泊」「民宿」「ゲストハウス」など、似たような言葉があり、それぞれどう違うのか、どの形態が自分に合っているのか分からない方も多いのではないでしょうか。この記事では、それぞれの宿泊形態の違いや法的要件、開業までの流れなどを、専門用語をできるだけ使わずに分かりやすく解説します。鎌倉・葉山・逗子エリアで宿泊事業の開業をお考えの方に、ぜひ参考にしていただければと思います。

民泊と民宿・ゲストハウスの基本的な違い

宿泊事業を始めるにあたって、まずは「民泊」「民宿」「ゲストハウス」の基本的な違いを理解しましょう。

各宿泊形態の法的枠組みと必要な手続き

それぞれの宿泊形態で必要な法的手続きは大きく異なります。ここでは、それぞれの申請方法や必要書類について説明します。

民泊：住宅宿泊事業法による届出制

民泊は、住宅宿泊事業法に基づく「届出制」です。鎌倉市の場合、以下の流れで手続きを進めます。

1. 事前確認：消防法令適合通知書の取得、近隣住民への周知
2. 届出書類の準備：住宅の登記事項証明書、住宅の図面、設備等の写真など
3. 届出提出：原則としてオンラインの「民泊制度運営システム」から申請
4. 届出番号の交付：審査完了後、届出番号が発行される
5. 標識の掲示：届出住宅の門扉や玄関などに標識を掲示

民泊の届出に必要な主な書類は以下の通りです：

• 住宅宿泊事業届出書
• 住宅の登記事項証明書
• 住宅の図面
• 消防法令適合通知書
• 管理規約（マンションの場合）
• 近隣住民への周知報告書（神奈川県の場合）

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民宿・ゲストハウス：旅館業法における簡易宿所営業許可

民宿やゲストハウスを経営するためには、旅館業法に基づく「簡易宿所営業許可」の取得が必要です。この許可は、一般的な民泊と比較して、より多くの法的要件を満たす必要があります。

民泊と異なる主な法的要件

立地条件の確認: 計画している物件が旅館業の営業が制限されている地域に位置する場合、宿泊施設としての使用はできません。事前に地域の用途地域や条例を確認することが重要です。

防火安全対策: 消防法に基づき、宿泊者と周辺住民の安全を確保するための対策が求められます。これには適切な消防設備の設置、火災予防措置、避難経路の明確化、および緊急時の通報システムなどが含まれます。

建築基準法の遵守: 建物の使用目的を変更する際には、建築基準法に基づく「用途変更の建築確認」という手続きが必要になる場合があります。この手続きの必要性にかかわらず、建物自体は常に建築基準法の規定に適合していなければなりません。

簡易宿所営業の構造設備基準について

簡易宿所を運営するためには、旅館業法に基づく特定の構造設備基準を満たす必要があります。以下に主な要件をまとめます。

項目	基準要件
客室の延床面積	33平方メートル以上（宿泊者が10人未満の場合は、3.3平方メートルに宿泊者数を乗じた面積以上）
階層式寝台（二段ベッド）	上段と下段の間隔は、おおむね1メートル以上であること
設備要件	適当な換気、採光、照明、防湿及び排水の設備を有すること
入浴設備	当該施設に近接して公衆浴場がある等入浴に支障をきたさないと認められる場合を除き、宿泊者の需要を満たすことができる規模の入浴設備を有すること
洗面設備	宿泊者の需要を満たすことができる適当な規模の洗面設備を有すること
トイレ	適当な数の便所を有すること
その他	その他都道府県が条例で定める構造設備の基準に適合すること

手続きの主な流れ

1. 事前相談：保健所や消防署での事前相談
2. 施設の整備：消防設備、換気設備など法律で定められた設備の設置
3. 許可申請：必要書類を保健所に提出
4. 現地調査：保健所の職員による現地確認
5. 許可証交付：審査完了後、営業許可証が交付される

簡易宿所営業許可に必要な主な書類の一例

• 営業許可申請書
• 申請者の住民票
• 建物の登記事項証明書
• 施設の平面図
• 設備の概要を記載した書類
• 消防法令適合通知書

民泊と簡易宿所営業許可の必要書類と申請プロセスの比較

民泊と簡易宿所営業（民宿・ゲストハウス）の申請プロセスをまとめると、以下のような違いがあります。

	民泊	民宿・ゲストハウス
根拠法令	住宅宿泊事業法	旅館業法（簡易宿所営業許可）
手続き	届出制	許可制
申請先	都道府県	保健所
審査期間	1ヶ月程度	1〜2ヶ月程度
手数料	無料（自治体により異なる場合あり）	約2万円（自治体により異なる）

営業条件と制限の比較

各宿泊形態には、それぞれ異なる営業条件や制限があります。

営業日数：民泊180日vs民宿無制限

民泊の最大の制約は、年間営業日数が180日（半年）以内に制限されていることです。この「日数」は、実際に宿泊者が滞在した日を数えます。

一方、民宿やゲストハウスは旅館業法の枠組みなので、営業日数の制限はありません。通年営業が可能です。

地域規制と条例による制限事項

民泊については、自治体ごとに独自の条例で営業制限を設けている場合があります。

例えば、横浜市では第一種低層住居専用地域及び第二種低層住居専用地域での平日（月曜正午から金曜正午まで）の民泊営業が制限されています。

神奈川県の条例では、第一種低層住居専用地域のうち箱根町の特定エリアや、3月1日正午から6月1日正午までなど特定期間の営業制限があります。

鎌倉市では、現時点で民泊に特化した独自の条例はありませんが、市の条例や地域のルールを確認する必要があります。

収益性から見た3つの宿泊形態

宿泊形態によって収益構造や採算性も大きく異なります。

民泊：シーズナリティと稼働率

民泊の収益性は、180日という営業制限の中でいかに効率的に稼働させるかがカギになります。

鎌倉のような観光地では、繁忙期に集中して営業することで収益を最大化できる可能性があります。例えば、春の桜シーズンや夏の海水浴シーズン、紅葉シーズンなどに集中して営業するという戦略が考えられます。

宿泊単価は1泊あたり1人5,000〜15,000円程度が一般的です。鎌倉・葉山・逗子エリアでは一棟貸切で3万〜10万/泊程度の物件が多くあります。1年間で最大180日間の営業で、3万円で計算しても年間売上は540万となり、賃貸契約よりも大きな収益が見込めます。

民宿（簡易宿所）の経営と収益性

民宿、または法律上の分類では「簡易宿所」と呼ばれる宿泊施設は、年間を通して営業できるという大きな利点があります。この特性により、観光のピークシーズンだけでなく、閑散期においても継続的な収入を確保できる可能性があります。

収益性を高める方法としては、宿泊だけでなく、食事サービスなどの付加価値を提供することが効果的です。特に鎌倉のような観光地では、地域の新鮮な食材を活用した食事や、地元の文化体験プログラムの提供が、他の宿泊施設との差別化につながります。

料金設定については、一般的に1人あたり1泊2食付きで8,000円から20,000円の範囲が市場相場となっています。3室規模の民宿を想定した場合、施設の稼働状況によって変動しますが、年間の売上目安は約300万円から800万円程度となるでしょう。

鎌倉エリアで民泊を始める際の注意点

鎌倉で宿泊事業を始める場合、地域特有の注意点があります。

地域ルールと住民感情への配慮

鎌倉は歴史的な街並みや静かな住環境を大切にしている地域です。民泊事業を始める際には、近隣住民への事前説明や配慮が非常に重要です。

特に神奈川県の「住宅宿泊事業の適正な運営に関する指導指針」では、事業を始める前に近隣住民への事前周知が求められています。具体的には、事業者の氏名、住宅の所在地、事業の開始予定日、問合せ先などを記載した書面での周知が必要です。

また、住民協定等で民泊が禁止されている場合もあるので、事前のリサーチを入念に行いましょう。

古民家活用のメリットとリスク

鎌倉には魅力的な古民家が多くあり、これを活用した宿泊施設は観光客に人気があります。しかし、古い建物を宿泊施設として活用する場合、以下のような点に注意が必要です。

• 消防設備の設置：古い建物への消防設備の設置には技術的な課題がある場合がある
• 耐震性の確保：場合によっては耐震補強が必要
• 設備の老朽化：水回りや電気設備の更新が必要な場合がある

これらの課題に対応するためには、専門家（建築士や消防設備業者など）への相談が必要です。

季節変動への対策

鎌倉は季節によって観光客数が大きく変動します。繁忙期（春の桜、夏の海水浴、秋の紅葉など）には多くの観光客が訪れますが、閑散期には宿泊需要が減少します。

民泊の場合は、180日の営業制限の中で繁忙期に集中して営業するという戦略も考えられます。一方、民宿やゲストハウスの場合は、閑散期の集客対策（長期滞在プランや平日割引など）を検討する必要があります。

よくある質問と回答

まとめ：鎌倉で宿泊事業を成功させるために

鎌倉・葉山・逗子エリアで民泊・民宿・ゲストハウスを始めるにあたり、それぞれの違いや必要な手続き、運営のポイントについて解説してきました。

どの形態を選ぶにせよ、地域との調和を大切にし、鎌倉の魅力を発信する気持ちを持って運営することが、長期的な成功につながるでしょう。

民泊・民宿・ゲストハウスの開業には、様々な法的手続きが必要です。わからないことがあれば、専門家への相談をおすすめします。私たち行政書士事務所では、民泊の届出代行や旅館業許可申請のサポートを行っております。鎌倉・葉山・逗子エリアでの宿泊事業開業に関するご相談は、お気軽にお問い合わせください。

関連リンク

• 鎌倉市観光協会 - 観光統計データ
• 神奈川県 - 住宅宿泊事業法関連情報
• 観光庁 - 民泊制度ポータルサイト