「【2025年完全版】民泊・民宿・旅館業・ゲストハウスの違いと選び方｜鎌倉で宿泊事業を始める完全ガイド」

はじめに

相続した古民家を活用して宿泊事業を始めたいと考えているあなた。「民泊」「民宿」「ゲストハウス」「旅館業」など、似たような言葉が多くて混乱していませんか？それぞれの法的な違いや手続き、難易度、収益性を理解せずに始めてしまうと、思わぬトラブルや収益の低下につながることもあります。

特に鎌倉・葉山・逗子エリアは観光地として人気が高く、外国人観光客も多く訪れる恵まれた立地です。この魅力を活かして宿泊事業を成功させるためには、法律の違いを正しく理解し、あなたの物件と目的に最適な選択をすることが重要です。

本記事では、民泊と他の宿泊事業の違いを法律面から運営面まで詳しく解説し、鎌倉エリアで宿泊事業を始めたい方が適切な選択ができるよう、実務経験豊富な行政書士がサポートします。

民泊・民宿・ゲストハウス・旅館業の基本定義

宿泊事業を始める前に、まずは各形態の基本的な違いを理解しましょう。一般的に使われている名称と、法律上の分類は必ずしも一致しないため、正確な理解が重要です。

民泊（住宅宿泊事業法）とは

民泊は、2018年6月に施行された住宅宿泊事業法（民泊新法）に基づく宿泊サービスです。最大の特徴は「住宅」を活用することで、普段人が住んでいる家や、すぐに住める状態の家を旅行者に貸し出すビジネスです。

民泊新法では、台所、浴室、便所、洗面設備の4つが揃っていれば「住宅」として認められます。これらの設備は必ずしも各部屋に必要ではなく、建物内で共用できれば問題ありません。普通の家なら、大規模な改装をしなくても始められる可能性があります。

もう一つのポイントは、民泊は年間営業日数が180日（半年）以内に制限されていることです。

民泊の180日ルール
180日の数え方やルールについて詳しくは、民泊の【180日】ルールと数え方で解説しています。

民宿・ゲストハウス（簡易宿所営業）とは

民宿やゲストハウスは、法律上は旅館業法に基づく「簡易宿所営業」に分類されます。建物は「住宅」ではなく「宿泊施設」として扱われるため、より厳格な基準を満たす必要があります。

民宿は元々は一般的に家族経営で、農家や漁業関係者が副業として行うことが多く、地域の特色を活かした宿泊サービスを提供するのが主流でした。旅館業上では民宿という定義はなく、民宿と旅館の定義も現在では曖昧になっている場合が多いです。
一方でゲストハウスは相部屋（ドミトリー）があり、共用スペースを設けて宿泊者同士の交流を促すスタイルが特徴です。

簡易宿所営業では、客室の延床面積は宿泊定員が10人以下の場合「3.3平方メートル×宿泊定員数」以上、10人を超える場合は33平方メートル以上が必要です。旅館業法の許可を取得すれば、年間を通じて営業できます。

旅館・ホテル営業との違い

旅館業法では、現在「旅館・ホテル営業」「簡易宿所営業」「下宿営業」の3種類に分類されています。旅館・ホテル営業は最も厳格な基準が設けられており、客室数の最低要件（ホテル10室以上、旅館5室以上）や玄関帳場（フロント）の設置義務があります。

簡易宿所営業は、これらの要件が緩和されており、客室数の規定がない点が小規模事業者にとって大きなメリットです。相部屋形式での宿泊提供も可能なため、効率的な運営ができます。

法的根拠と規制の違い

各宿泊形態の法的根拠と主要な規制について、詳しく解説します。

住宅宿泊事業法の概要と特徴

住宅宿泊事業法（以下、民泊）は、増加する民泊サービスを適切に管理するために制定されました。この法律により、それまでグレーゾーンだった民泊が正式に認められるようになりました。

民泊の最大の特徴は「届出制」であることです。旅館業のような許可制ではないため、必要書類を揃えて届出をすれば事業を開始できます。鎌倉市の場合、神奈川県鎌倉保健福祉事務所に届出を行います。しかし、実際には届出さえすれば良いのでなく、必要な書類を不足なく集め、法律の要件、条例、協定や用途地域などクリアした上で、届出なので”許可より簡単”とは言えません。

また、民泊でも宿泊者の安全確保が重視されており、住宅用火災警報器、非常用照明器具の設置、避難経路の表示、宿泊者名簿の作成などが義務付けられています。また、外国人宿泊者向けに外国語による案内の提供も義務となっています。

旅館業法の概要と特徴

旅館業法は1948年に制定された歴史ある法律で、主に公衆衛生の確保を目的としています。ホテルや旅館、民宿など、宿泊料をもらって人を泊める宿泊業全般を規制しています。

旅館業法では「許可制」を採用しており、保健所の審査を受けて許可を得なければ営業できません。審査では、建物の構造、衛生設備、消防設備などが細かくチェックされます。許可を得るまでには時間がかかりますが、一度許可を取得すれば安定的に営業できるのが特徴です。

また、旅館業は用途地域の制限を受けます。住居専用地域では原則として営業できませんが、自治体によっては条例で緩和措置を設けている場合もあります。

用途地域制限について
民泊可能な用途地域の詳細は、民泊可能な用途地域とはで解説しています。

年間営業日数制限（180日規制）の詳細

民泊と旅館業の最も大きな違いが、年間営業日数の制限です。民泊は年間180日までしか営業できません。これを「180日規制」と呼んでいます。

この「日数」は、実際に宿泊者が滞在した日を数えます。例えば、2泊3日の宿泊なら2日としてカウントされます。180日を超えて営業すると、住宅宿泊事業法違反となり、罰則の対象になります。

一方、旅館業法に基づく簡易宿所営業には営業日数の制限がありません。365日営業することも可能です。鎌倉のような通年で観光客が訪れる地域では、この差が収益に大きく影響します。

詳細比較表と重要な違い

各宿泊形態の重要な違いを、比較表でまとめて解説します。

民泊と旅館業の比較表

項目	民泊	民宿・ゲストハウス	旅館・ホテル営業
根拠法令	住宅宿泊事業法	旅館業法（簡易宿所営業）	旅館業法（旅館・ホテル営業）
営業日数制限	年間180日以内	制限なし	制限なし
手続き	届出制	許可制	許可制
客室の最低数	規定なし	規定なし	ホテル10室以上/旅館5室以上
延床面積要件	3.3㎡/人以上	33㎡以上 （10人以下は3.3㎡×定員）	規定なし
用途地域制限	ほぼ制限なし	制限あり	制限あり
玄関帳場（フロント）	設置義務なし	設置義務なし	原則設置
消防設備	住宅用で可（条件あり）	特殊建築物扱い	特殊建築物扱い

営業条件の違い

民泊の最大の制約は、年間営業日数が180日以内に制限されていることです。この制限により、週末だけ営業する場合は年間約104日なので制限内に収まりますが、通年営業を考えている場合は大きな制約となります。

一方、簡易宿所営業と旅館・ホテル営業は営業日数の制限がないため、通年営業が可能です。観光地である鎌倉・葉山・逗子エリアでは、この点が収益性に大きく影響します。

設備基準の違い

民泊では、一般住宅としての設備基準が主で、必要最低限の安全設備（住宅用火災警報器、非常用照明器具、避難経路の表示など）が求められます。家主居住型で宿泊室の面積が小さい場合は、一部の設備が不要になる場合もあります。

簡易宿所営業では、より厳格な基準が適用されます。適当な換気、採光、照明、防湿及び排水の設備、宿泊者の需要を満たす便所及び洗面設備、適当な規模の浴室又はシャワー室などが必要です。また、消防法上は特殊建築物（旅館やホテル等）として扱われるため、より厳しい消防設備の設置が求められます。

特殊建築物とは何か？消防法との関係をシンプルに解説

特殊建築物とは、建築基準法で定められた、不特定多数の人が利用する可能性が高い、または火災発生の危険性が高い、あるいは周辺環境への影響が大きい建築物のことです。建築基準法に基づき定められています。具体的には、学校、病院、劇場、百貨店、旅館、工場、倉庫などが含まれます。これらの建築物には、一般の建築物よりも厳しい規制が適用され、安全対策がより一層求められます。

運営管理義務と法的責任

許可・届出を取得した後の継続的な法的義務について解説します。これらの義務を怠ると、重大な法的リスクを負うことになります。

手続きと必要書類の比較

それぞれの宿泊形態で必要な手続きと書類について、詳しく解説します。

民泊の届出手続き

民泊の届出は、原則としてオンラインで行います。民泊制度運営システムに必要事項を入力し、必要な添付書類をアップロードすれば完了です。主な必要書類は以下の通りです。

民泊の届出は住宅宿泊事業届出書の他に、以下の書類が添付書類として必要になります。特に図面は消防の適格通知の申請にも使うので、しっかりCAD等で図面を描けるようにしておきましょう。

出典：住宅宿泊事業者の届出に必要な情報、手続きについて

欠格事由について
欠格事由とはどんな種類があるのか、詳しくは民泊で失敗しないための「欠格事由」完全ガイドで解説しています。

これらの書類の入手方法

• 届出書式：「民泊制度ポータルサイト」からダウンロード可能（原則として「民泊制度運営システム」を利用したオンライン申請が推奨されています）
• 登記事項証明書：法務局で取得（オンライン申請も可能）、または登記情報提供サービス発行の照会番号での代替も可能な場合があります
• 住民票：住所地の市区町村役場で取得
• 消防法令適合通知書：管轄の消防署で申請・取得
• 図面：不動産会社や大家さんから入手、行政書士へ依頼またはご自身で作成

届出から営業開始までは、順調に進めば2週間から1ヶ月程度です。

民泊開業の費用詳細

• 届出手数料：無料（自治体により異なる場合あり）
• 消防設備設置費用：10-30万円（住宅用火災警報器、非常用照明等）
• 保険加入費用：年間-5万円（民泊専用保険）
• 設備改修費用：10-30万円（インターネット環境、家具等）
• 行政書士報酬：10-20万円（依頼する場合）

合計目安：30-80万円程度

簡易宿所の許可申請手続き

簡易宿所の許可申請は、保健所の窓口で行います。事前相談から始まり、書類提出、現地検査を経て許可が下ります。

必要書類には、営業許可申請書、施設の構造設備を明らかにした図面、消防法令適合通知書、建築基準法に適合していることを証明する書類などがあります。法人の場合は定款や登記事項証明書も必要です。

建築確認が必要な場合もあります。旅館業以外から旅館業に用途変更する場合、建物の用途が特殊建築物扱いとなるため、床面積が200㎡を超える場合は建築確認の申請手続きが必要です。

事前相談から許可取得まで2〜3ヶ月程度かかることが一般的です。

簡易宿所開業の費用詳細：

• 許可申請手数料：2-3万円
• 消防設備設置費用：50-200万円（自動火災報知設備、消火器、誘導灯等）
• 建物改修費用：100-500万円（水回り、客室整備、バリアフリー対応等）
• 建築確認費用：10-30万円（用途変更が必要な場合）
• 水質検査費用：2-5万円
• 行政書士報酬：20-50万円（依頼する場合）

合計目安：200-800万円程度

初期投資は物件の状況により大きく変動します。特に消防設備については、建物の規模や構造により費用が大幅に変わるため、事前の詳細な調査が重要です。

手続き期間と費用の比較

民泊と簡易宿所の手続きを比較すると、時間的にも費用的にも民泊の方がハードルは低いと言えます。民泊は届出制のため手続きが旅館業許可と比べると簡便で、初期投資も比較的少なくて済む傾向にあります。

一方、簡易宿所は許可制のため時間と費用がかかりますが、一度許可を取得すれば年間を通じて営業できるメリットがあります。長期的な収益性を考えると、初期投資が大きくても簡易宿所の方が有利な場合もあります。

収益性とビジネスモデルの違い

各宿泊形態の収益構造とビジネスモデルについて解説します。

民泊の収益構造

民泊の収益性は、180日という営業制限の中でいかに効率的に稼働させるかがカギになります。鎌倉のような観光地では、繁忙期に集中して営業することで収益を最大化できる可能性があります。

例えば、春の桜シーズンや夏の海水浴シーズン、紅葉シーズンなどに集中して営業するという戦略が考えられます。鎌倉・葉山・逗子エリアでは一棟貸切で3万〜10万円/泊程度の設定が可能で、年間最大180日間の営業で3万円で計算しても年間売上は540万円となり、賃貸契約よりも大きな収益が見込めます。

ただし、180日規制があるため、稼働率100％を維持しても年間売上には上限があります。また、家主不在型の場合は住宅宿泊管理業者への委託費用（売上の10〜20％程度）も考慮する必要があります。

家主居住型と不在型について
家主居住型と不在型の違いについて、【民泊新法】家主居住型と家主不在型の違いとは？で解説しています。

簡易宿所の収益構造

簡易宿所は年間を通して営業できるという大きな利点があります。この特性により、観光のピークシーズンだけでなく、閑散期においても継続的な収入を確保できる可能性があります。

収益性を高める方法として、宿泊だけでなく食事サービスなどの付加価値を提供することが効果的です。特に鎌倉のような観光地では、地域の新鮮な食材を活用した食事や、地元の文化体験プログラムの提供が差別化につながります。

料金設定については、一般的に1人あたり1泊2食付きで8,000円から20,000円の範囲が市場相場となっています。3室規模の簡易宿所を想定した場合、年間の売上目安は約300万円から800万円程度となるでしょう。

それぞれのメリット・デメリット

営業形態	メリット	デメリット
簡易宿所営業	・客室数の規定なし（1室から開業可能） ・相部屋形式で収益性を高められる ・年間365日営業可能 ・設備要件が比較的緩やか ・共用設備での運営でコスト削減可能	・住居専用地域では原則営業不可 ・許可取得に時間と費用がかかる ・旅館業法の厳格な管理義務あり ・用途変更が必要な場合がある ・消防法等の特殊建築物扱い
旅館・ホテル営業	・高級感のあるサービス提供が可能 ・個室提供で高単価設定が可能 ・年間365日営業可能 ・社会的信用度が最も高い ・法人向け需要も取り込める	・最低客室数要件あり（ホテル10室/旅館5室） ・初期投資額が大きい ・設備基準が厳しい ・フロント設置義務でコスト増 ・従業員確保の必要性が高い
民泊新法	・届出のみで手続きが簡便 ・住宅での営業が可能 ・初期投資が比較的少ない ・住居専用地域でも営業可能 ・自宅の空き部屋活用が可能	・年間180日の営業日数制限 ・収益性に限界がある ・住宅としての機能維持が必要 ・家主居住型は常駐義務あり ・本格的な宿泊事業には不向き

簡易宿所営業のメリットは、年間を通じて営業できること、相部屋形式での効率的な運営が可能なこと、そして旅館業法に基づく正式な宿泊施設として社会的信用が高いことです。
デメリットとしては、許可取得に時間と費用がかかること、用途地域の制限があることが挙げられます。

民泊新法のメリットは、届出手続きが簡便で住宅での営業が可能な点です。一方、180日の営業制限は大きなデメリットとなり、本格的な事業展開には不向きです。

ホテル・旅館営業は、高級感のあるサービス提供に適していますが、客室数要件があるため初期投資が大きくなります。事業規模や目指すサービス内容に応じて、適切な営業形態を選択することが重要です。

鎌倉・葉山・逗子エリアでの注意点

地域特有の規制や成功のポイントについて解説します。

地域規制と条例

神奈川県では、住宅宿泊事業法に基づく条例により、一部地域で民泊の実施が制限されています。例えば横浜市では「第一種低層住居専用地域」及び「第二種低層住居専用地域」においては、月曜日の正午から金曜日の正午（祝日等を除く）までは、住宅宿泊事業を行うことが出来ません。

鎌倉市では、現時点で民泊に特化した独自の条例はありませんが、市の条例、市街化区域、用途地域や地域のルール（住民協定等）を確認する必要があります。物件が所在する地域の用途地域は、市役所の都市計画課やウェブで確認できます。

簡易宿所の場合は、学校や児童福祉施設の周囲約100mの区域内では、清純な施設環境が著しく害されるおそれがある場合、許可されない可能性があります。

🔗 鎌倉市都市計画マップ（外部サイト）

古民家活用時の留意点

古民家のような古い家屋を民宿などの簡易宿所として活用する場合も、基本的には建築基準法への適合が必要です。特に1981年以前に建てられた建物は、現在の耐震基準（震度６強から７程度まで耐えうる）を満たしていない可能性があります。増改築や用途変更する際には建築確認が必要な場合があります。

民泊の場合は住宅のまま使用するため、基本的に消防設備の設置程度で済むことがほとんどです。ただし、2019年の建築基準法改正により、200㎡以下の特殊建築物については用途変更時の建築確認が不要となりましたが、建築基準法や消防法等への適合義務は継続して求められます。

🔗 建築基 準法改正により 小規模な建築物の 用途変更の手続き｜国土交通省2019年改正（外部サイト）

近隣住民への配慮

宿泊事業を始める際、近隣住民への配慮は極めて重要です。特に鎌倉のような歴史ある街では、地域コミュニティとの調和が求められます。

事業開始前には、必ず近隣住民への説明を行いましょう。説明会を開催するか、個別に訪問して、事業内容や安全対策、緊急連絡先などを伝えます。「外国人観光客に日本の文化を伝えたい」という思いを共有すると、理解を得やすくなります。

神奈川県の指導指針では、事業を始める前に近隣住民への事前周知が求められており、事業者の氏名、住宅の所在地、事業の開始予定日、問合せ先などを記載した書面での周知が必要です。

よくある質問（FAQ）

Q: 相続した古民家でも民泊・民宿は始められますか？ A: はい、相続した古民家でも始められます。ただし、登記が済んでいない場合は、先に相続手続きを完了させる必要があります。

Q: 英語が苦手でも外国人向けサービスは可能ですか？ A: 英語が苦手でも十分可能です。翻訳アプリや音声翻訳機器が発達しており、基本的なコミュニケーションはこれらのツールで対応できます。

Q: 民泊から簡易宿所に変更することは可能ですか？ A: 可能ですが、用途地域や建築基準法の制限により、すべての物件で変更できるわけではありません。事前に専門家への相談をお勧めします。

Q: 近隣住民から苦情があった場合の対応は？ A: 誠実かつ迅速な対応が重要です。24時間対応可能な連絡先を明示し、苦情があった場合はすぐに対応することが法律上も求められています。

まとめ

民泊・民宿・ゲストハウス・旅館業には、それぞれ異なる特徴とメリット・デメリットがあります。営業日数の制限なく最大限の収益を目指すなら簡易宿所営業、初期投資を抑えて副業的に始めるなら民泊、本格的な宿泊施設を目指すなら旅館・ホテル営業が適しています。

鎌倉・葉山・逗子エリアでは、地域特性や条例、近隣住民への配慮も重要な判断材料となります。どの形態を選ぶにしても、法令遵守と地域との調和を大切にし、鎌倉の魅力を発信する気持ちを持って運営することが、長期的な成功につながります。

宿泊事業の開業には様々な法的手続きが必要で、最新の法改正情報を踏まえた判断が重要です。一人で悩まず、専門家のサポートを受けることで、スムーズな開業と安定した運営が可能になります。

私たちは民泊と旅館業に特化した行政書士事務所として、鎌倉・葉山・逗子エリアでの開業をサポートしています。物件の調査から申請手続き、開業後のサポートまで一貫したサービスを提供しておりますので、まずはお気軽にご相談ください。