民泊の管理業者を変更するときに必ずやるべきこと｜事前届出と空白期間の回避

「今の管理会社に不満がある」「コストを下げたい」「自社管理に切り替えたい」——民泊（住宅宿泊事業）を運営していると、委託先の住宅宿泊管理業者を変えたい場面は必ず訪れます。

しかし、管理業者の変更は単なる「契約の乗り換え」ではありません。住宅宿泊事業法（民泊新法）では、変更する前に行政への届出が義務づけられており、この手続きを怠ると法令違反になる場合も。

このページでは、管理業者変更の手続きの原則的な流れと、実務上の注意点をわかりやすく解説します。

なぜ管理業者の変更は「事後」ではダメなのか

住宅宿泊事業法第3条第4項では、届出事項の変更について、大きく2種類の扱いを定めています。

変更の種類	届出のタイミング
氏名・住所などの変更	変更後30日以内（事後届出）
委託する管理業者の変更	変更前（事前届出）※必須

つまり、管理業者の変更だけは「変えてから報告」では認められません。変更前に届出が受理されていなければ、行政上は旧業者との契約が継続しているとみなされます。

家主不在型の民泊では、届出住宅に人を宿泊させる間、必ず住宅宿泊管理業者が管理を担っていなければなりません。これは新規で届出を行うときにも必須の契約となっており、この「管理の空白期間」が生じると、法第11条違反となり、最大50万円以下の罰金の対象となりえます。

※ 各自治体・保健所によって、手続きの詳細や受付方法が異なる場合があります。届出先となる鎌倉保健福祉事務所（神奈川県）など、管轄窓口に事前確認することをお勧めします。

管理業者変更の5つのステップ

変更手続きの流れは、大きく以下の5段階です。実務上は、新旧業者の引き継ぎスケジュールを先に確定させてから、逆算して手続きを進めるのがポイントです。

STEP 1：現管理業者との契約終了日を確認する

現在の管理受託契約書を確認し、解約申し入れに必要なリードタイム（「1ヶ月前までに申し出」など）を把握してください。業務終了日が決まれば、そこから逆算して手続き全体のスケジュールを組み立てます。

STEP 2：新しい管理受託契約を締結する

新しい管理業者との間で、住宅宿泊事業法第34条に基づく「管理受託契約」を締結し、書面を交付・取得します。自社管理へ切り替える場合でも、住宅宿泊事業者（オーナー）と住宅宿泊管理業者（自社）の間で、この契約書を正式に締結する必要があります。

管理受託契約書には、以下の事項が記載されていなければなりません。

• 管理業務の対象となる届出住宅
• 管理業務の実施方法
• 契約期間
• 報酬に関する事項
• 契約の更新・解除に関する事項

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国土交通省が住宅宿泊管理受託標準契約書の雛形を用意してくれています。
多くの管理業者様がこの雛形を使用、もしくは一部変更して使用しています。自社で管理業を行う場合は参考にしてください。

🔗外部リンク: 国土交通省　住宅宿泊管理受託標準契約書

STEP 3：民泊制度運営システムで変更届出を行う

管理業者が実際に切り替わる前に、民泊制度運営システム（国の届出オンラインシステム）にログインし、「届出事項変更届出書（第二号様式）」を提出します。

提出時の添付書類として、STEP 2で締結した「管理受託契約書の写し」が原則として必要です。また、届出住宅が所在する自治体によっては、追加書類の提出を求められることがあります。

※ 届出の受付・処理期間は自治体によって異なります。余裕をもって、変更予定日の2〜3週間前には届出を済ませておくことをお勧めします。

STEP 4：物件の標識（掲示板）を新しい内容に差し替える

届出住宅の見やすい場所に掲示している標識は、管理業者の変更に合わせて更新が必要です。標識には、管理業者の名称・登録番号・緊急連絡先が記載されており、これらを新しい情報に書き換えたものに差し替えてください。

＊旧業者との引き継ぎ手続きの中で、変更後のステッカーを管理移行の証拠として求められるケースもあります。

STEP 5：変更後の運営体制を整える

新しい管理業者としての業務が始まったら、以下の義務を確実に履行する体制を整えてください。これらは法令上の義務であり、立入検査や行政指導の対象となる事項です。

• 24時間対応できる苦情・問合せ窓口の設置
• 管理受託契約ごとの帳簿の作成・5年間保存
• 実務担当者への従業者証明書の携帯
• 住宅宿泊事業者（オーナー）への定期報告
• ごみの処理方法、その他民泊の管理に関連する業務

よくある失敗パターンと注意点

失敗①：旧業者との契約を先に解除してしまった

最も多いトラブルが、旧業者に先に解約通知を出し、新業者との契約・届出が間に合わなかったケースです。商号や役員の変更などは「変更後30日以内」の事後届出ですが、管理業者の変更（法第3条第2項第6号事項）は必ず事前届出が必要です。旧業者の業務終了日と新業者の業務開始日が1日でも空くと、管理の空白期間が生じます。また、空白期間中に民泊の営業を行った場合法令違反になる為、注意が必要です。

必ず「旧業者の最終日＝新業者の初日」となるようスケジュールを設計してください。

失敗②：変更届を「変更後」に出してしまった

「忙しかったので後から届出した」というケースもあります。管理業者の変更は事前届出が法律上の要件です。変更後の届出では要件を満たさず、その間の営業が法令違反となりえます。

失敗③：標識の更新を忘れた

掲示標識は旧業者の緊急連絡先が書かれたまま、というケースがあります。近隣住民からのトラブル時に旧業者に連絡が入り、混乱が生じることがあります。変更手続きと同時に標識の更新も確実に行いましょう。

罰則

住宅宿泊事業者（オーナー側）に対する罰則

• 変更届出の不履行: 管理業者の変更届出を事前に行わなかった、または虚偽の届出をした場合、30万円以下の罰金に処せられる可能性があります。
• 委託義務違反: 管理業者への委託が必要な「家主不在型」などで、適切に委託を行わずに営業した場合、50万円以下の罰金の対象となります。

住宅宿泊管理業者（管理側）に対する罰則・処分

• 無登録営業: 管理業の登録を受けずに業務を営んだ場合、1年以下の拘禁刑（懲役）若しくは100万円以下の罰金、またはこれらが併科されます。
• 監督処分: 業務の適正な運営を確保するため必要があると認められるときは、国土交通大臣から業務改善命令が出されます。
• 業務停止・登録取消: 法令違反や命令違反があった場合、1年以内の業務停止や、悪質な場合には登録の取消し処分が下されます

a法令を遵守し安全に民泊の営業を行う為にも、是非、専門家である行政書士へご相談ください。

鎌倉・逗子・葉山エリアの届出窓口

鎌倉市・逗子市・葉山町で民泊を運営している場合、変更届出の管轄窓口は以下のとおりです。

窓口名	鎌倉保健福祉事務所（神奈川県）
対象エリア	鎌倉市・逗子市・葉山町
備考	窓口への事前相談を推奨。オンライン（民泊制度運営システム）での届出も可能。

※ 手続きの詳細・添付書類の要否は窓口によって異なります。届出前に必ずご確認ください。

まとめ

住宅宿泊事業における管理業者の変更は、単なる業者の乗り換えではなく、法律に基づく「事前届出」が伴う手続きです。

ポイントをまとめると以下のとおりです。

1. 管理業者の変更は必ず変更前に届出する（住宅宿泊事業法第3条第4項）
2. 新しい管理受託契約書を締結し、写しを変更の届出書に添付する
3. 旧業者の終了日と新業者の開始日を連続させ、空白期間をつくらない
4. 届出と同時に物件の掲示標識も更新する
5. 変更後は24時間対応・帳簿・定期報告などの義務を履行する

手続きのタイミングや必要書類は自治体によって細部が異なります。鎌倉・逗子・葉山エリアの物件については、管轄の鎌倉保健福祉事務所への事前相談をお勧めします。

行政書士中尾幸樹事務所では、鎌倉・逗子・葉山エリアの民泊届出・管理業者変更手続きの代行も承っています。「何から始めればよいかわからない」という段階からご相談いただけます。初回相談は無料です。お気軽にお問い合わせください。

よくある質問（FAQ）

Q. 管理業者を変更するとき、旧業者に先に解約通知を出しても大丈夫ですか？

A. 解約通知自体は問題ありませんが、旧業者の業務終了日までに新業者との契約締結・変更届出が完了していることが必要です。手続きが間に合わないと空白期間が生じ、法令違反のリスクがあります。

Q. 自社で管理業務を引き取る場合も届出は必要ですか？

A. 必要です。住宅宿泊管理業者の登録を受けた自社が管理を行う場合でも、住宅宿泊事業者（オーナー）との間で管理受託契約を締結し、変更届出を行う必要があります。

Q. 変更届の処理にどのくらい時間がかかりますか？

A. 自治体によって異なりますが、数日〜2週間程度かかる場合があります。余裕をもって変更予定日の2〜3週間前には届出することをお勧めします。

Q. 管理業者の変更に行政書士は必要ですか？

A. 法律上の代理人として、行政書士が届出書類の作成・提出を代行することができます。手続きに不安がある場合や、スケジュール管理が難しい場合はご相談ください。