【2026年６月最新】旅館業許可が厳格化！｜200㎡以下でも「建築士の適合証明書」が必須に？｜逗子・鎌倉・葉山の民泊・簡易宿所への影響を行政書士が解説

はじめに

令和8年5月28日、厚労省・国交省の連名通知で旅館業許可の実務が変わりました。住宅から旅館・簡易宿所への用途変更では、200㎡以下でも建築士による建築基準法の適合証明書の提出が必須に。逗子・鎌倉・葉山・横須賀で民泊や宿泊事業を検討する方へ、変更点と築古物件の落とし穴を行政書士が解説します。

令和8年5月28日、旅館業許可が厳格化のお知らせ

戸建てや空き家を活用して民泊（簡易宿所や旅館業）を始めたい——というご相談は、湘南・三浦半島エリアでも年々増えています。ところが2026年（令和8年）5月28日、厚生労働省（健康・生活衛生局生活衛生課長）と国土交通省（住宅局建築指導課長）が連名で、旅館業許可の実務に大きく影響する通知を発出しました。

通知の名称は「旅館業の許可時における建築基準法への適合確認の徹底について」（健生衛発0528第1号・国住指第164号）です。平成28年2月10日付の「旅館業における防火安全対策の徹底について」の流れを受け継ぎ、既存の住宅・共同住宅をホテル・旅館・簡易宿所へ用途変更する際の安全確保を、さらに一段強化する内容です。

この通知のポイントを一言で言えば、旅館業の許可申請の段階で、保健所などの衛生主管部局が「建築基準法に適合していること」を具体的な書類で確認するよう義務づけた、という点にあります。行政の縦割りをなくし、衛生・建築・消防の各部局が連携して、公衆衛生と建物の安全性の両方を担保する手続きがはっきりと明文化された形です。

何が変わったのか：床面積200㎡を境に、提出書類が分かれます

一戸建て住宅や共同住宅から、ホテル・旅館（簡易宿所を含む）へ用途を変更する場合、変更後も建築基準関係規定に適合していることが大前提となります。今回の通知は、この適合性を「規模に応じてどう証明させるか」を整理しました。分岐点になるのが、用途変更する部分の床面積の合計が 200㎡を超えるかどうか です。

用途変更部分の床面積	建築確認手続き	保健所（衛生主管部局）が求める書類
200㎡を超える場合	建築基準法に基づく建築確認手続きが必要	用途変更に係る「確認済証」
200㎡以下の場合	建築確認手続き自体は不要。ただし建築基準関係規定への適合は必須	「建築基準関係規定に適合している旨の、建築士による証明書」

これまで、200㎡以下の小規模な物件（一般的な戸建てなど）は、建築確認申請が不要なために、建築基準法のチェックが実務上ゆるやかに済んでしまうケースもありました。今回の通知で最も影響が大きいのは、まさにこの 「200㎡以下」の取り扱い です。今後は規模が小さくても、建築士（一級・二級）が現地を確認し、法的な責任をもって「この建物は建築基準法に適合している」と証明した書類がなければ、保健所は申請を受け付けない——という運用が徹底されていきます。

「確認申請が不要」＝「建築基準法を守らなくてよい」ではありません

ここが誤解の多いところなので、丁寧に整理します。「200㎡以下は建築確認申請が不要」というのは、あくまで 確認申請という手続きが省ける という意味であって、建築基準法そのものを守らなくてよい、という意味ではまったくありません。

建築基準法では、用途変更に際して防火・避難・衛生などに関する規定が準用されます（法第87条第2項）。たとえば耐火建築物等としなければならない特殊建築物の規定（法第27条）などが典型で、宿泊施設化に伴って内装制限や避難に関する基準への適合が求められます。さらに、用途変更する部分については現行の建築基準法の規定が適用される（法第87条第3項、いわゆる既存不適格の遡及）ため、「建てた当時は適法だった」だけでは足りない場面が出てきます。

加えて見落とされがちなのが用途地域の制限です。たとえば第一種低層住居専用地域では、そもそも旅館・ホテルの用途変更が認められません。200㎡以下で確認申請が不要な場合でも、用途地域の制限（法第48条）には適合している必要があります。

築古の戸建て・空き家では、証明書取得が困難になることも

「建築士に書類を作ってもらうだけなら簡単では？」と思われるかもしれませんが、実際はそう単純ではありません。特に、古い戸建て住宅、図面が残っていない建物、過去に増改築の履歴がある建物では、建築士が簡単に適合証明書を出せない可能性があります。

現地調査の結果、宿泊施設としての基準を満たしていないことが判明する例は少なくありません。よくあるのは、壁や天井のクロスが求められる不燃・準不燃材料になっていない（内装制限の不適合）、階数や面積に応じて必要な二方向避難や直通階段の基準を満たしていない、といったケースです。図面が残っていない建物では、建築士が柱や壁の内部にまで踏み込んで調査し、当初の適法性を遡って確認しなければならないこともあり、調査に相応の費用と期間がかかる場合があります。

さらに実務上のトピックとして、2025年4月施行の改正（いわゆる4号特例の見直し）により、従来は構造審査が省略されていた木造2階建て住宅などでも、用途変更・増改築の際に構造関係の資料の提出が必要となる場合が出てきています。築古物件の活用を前提にした事業計画では、この点も含めて早めに専門家へ確認しておくと安全です。

湘南・三浦半島エリアで、特に注意したいこと

逗子・鎌倉・葉山・横須賀を中心とする湘南・三浦半島エリアには、この通知の影響を受けやすい物件の特徴がそろっています。あくまで一般論としてですが、実務上、次のような点に注意が必要になりやすい地域です。

第一に、良好な住環境を守るための用途地域指定が広く、旅館・簡易宿所の用途変更ができないエリアが点在します。海や緑に近い立地ほど住居系用途地域が厳しく、物件を押さえる前の用途地域確認が欠かせません。第二に、別荘・古民家・築年数の経過した戸建てが多く、図面の不備や増改築履歴による適合証明のハードルが上がりやすい傾向があります。第三に、傾斜地や狭あい道路に面した物件では、避難や接道の観点で建築基準関係規定への適合確認が慎重になりがちです。

「海が見える築古の戸建てを宿にしたい」という魅力的な計画ほど、物件を取得・改修する前の段階で、用途地域と建築基準法の適合可能性を確認しておくことが、後戻りのできない出費を避ける近道になります。

衛生・建築・消防の三部局が連携する全体像

今回の通知は、保健所という単一の部局の判断で完結させるものではありません。衛生主管部局と建築部局が旅館業許可の場面で密に連携して関係法令の遵守状況を確認すること、都道府県の建築部局が管内の特定行政庁へ通知内容を漏れなく周知すること、そして総務省消防庁からの周知を通じて消防部局とも適合状況の連携を継続すること——この重層的な連携が求められています。

宿泊施設は、旅館業法（衛生）・建築基準法（建物の安全）・消防法（防火・避難）の三つの法体系が交わる領域です。民泊×建築基準法×消防の交差点にこそ実務の勘所があり、どこか一つの手続きだけを見て進めると、別の部局の段階でつまずくことになりがちです。全体像を俯瞰したうえで、事前協議を設計することが重要になります。

実務の進め方：改修前の「事前調査」が最大のポイント

今回の変更を踏まえると、旅館業許可を見据えた実務の流れは、次のように整理できます。

まず、物件を購入・賃借する前、あるいはリフォーム工事に着手する前の段階で、その物件が用途地域上ホテル・旅館・簡易宿所として利用できるか、建築基準法への適合が見込めるかを確認します。次に、200㎡以下であれば建築士による適合証明書の取得に向けて、図面確認から現地調査までを段取りするひつようがあるでしょう（200㎡超であれば用途変更に係る確認済証の取得が前提になります）。そのうえで、保健所・建築・消防の各部局との事前協議を経て、旅館業許可の申請へと進みます。

順序を誤って「先に物件を買って、あとから許可が下りないことが判明する」というのが最悪のパターンです。適合の見込みを確認してから、物件と資金を動かす——この順番を守ることが、リスク管理の要になります。

今後の論点

この通知は行政の運用方針を示すものですが、実務の現場では、現時点でまだ明確になっていない論点も残っています。

• 200㎡以下の案件で提出する「建築士による証明書」の標準様式です。法定の統一フォーマットが示されておらず、自治体ごとに書式の扱いが分かれる可能性があります。
• 既存不適格建築物への具体的な緩和の線引きです。用途変更にあたって、どこまでの改修を求めるかの境界は、この通知だけでは判断できません。
• 更新のない旅館業許可で通知以前にすでに許可を得ている施設が、維持管理の過程で改めて証明を求められるのかという遡及の範囲
• ２項道路など４３条に該当する道路に隣接する再建築不可物件の旅館業への転用可能性

これらは今後、追加の通知や各自治体の運用によって具体化されていく部分です。実際には、まだ証明書の添付を求められない市区町村も多いはずです。しかし、行政側が２００㎡以下の建築確認を不要にしたのは以前の法改正から変更はありませんが、建築士が適合性を全て担保しなくてはならないというのは、個人的には疑問が残る点です。

簡易宿所や旅館業をお考えの際には、まず、管轄の保健所・建築部局への事前確認をしましょう。

まとめ｜「200㎡以下なら旅館業は簡単」の時代は終わりつつある

令和8年5月28日の通知によって、200㎡以下の小規模物件であっても、建築士による建築基準法の適合証明が旅館業許可の前提として求められるようになりました。特に築古の戸建てや空き家を活用する計画では、図面の有無・増改築履歴・内装制限・避難経路といった論点が、想定以上のハードルになることがあります。

大切なのは物件を購入する前には必ず、用途地域と建築基準法の適合可能性を確認しておくことです。なお、本記事は制度の一般的な解説であり、個別の物件について許可の可否を断定するものではありません。具体的な物件での適合性の判断や、建築士・各部局との調整については、個別にご相談ください。

当事務所（行政書士中尾幸樹事務所）は、逗子を拠点に、湘南・三浦半島エリアの民泊・簡易宿所（旅館業許可）の手続きを専門にしています。物件取得前の事前調査から、建築士との連携、保健所・建築・消防の各部局との事前協議、旅館業許可の申請まで、一貫してサポートいたします。「この物件で宿泊事業ができるか不安」という段階でも、どうぞお早めにご相談ください。

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本記事は、令和8年5月28日付 厚生労働省・国土交通省連名通知「旅館業の許可時における建築基準法への適合確認の徹底について」（健生衛発0528第1号・国住指第164号）に基づき作成しています。制度・運用は今後変更される可能性があるため、実際のお手続きの際は最新の情報および申請先自治体の取り扱いをご確認ください。

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参照一次情報：旅館業の許可時における建築基準法への適合確認の徹底について（通知）