【民泊オーナー必見】「特定一階段等防火対象物」とは？｜階段が1つの物件で消防設備が変わる理由を行政書士が解説

はじめに

3階建ての戸建てで民泊をするとき、消防上の思わぬ壁にぶつかることがあります。原因は「3階建てだから」ではありません。階段の数と配置によって、必要な消防設備が格段に厳しくなるためです。この扱いには、過去の火災から得た教訓が生かされています。

今回は「特定一階段等防火対象物」とは何か、民泊にするとなぜ関係してくるのか、該当すると消防設備の話がどう変わるのかを、消防庁の公表資料に基づいて民泊専門の行政書士が整理します。なお、建築の技術的な話には立ち入りません。

特定一階段等防火対象物とは ─ 要するに「逃げ道が1本しかない建物」

長い名前ですが、意味はシンプルです。宿泊施設が３階（又は地階）にあって、避難階（通常１階の玄関）まで階段が１本しかないのがそれです。

ただし、その階段が屋外にも設けられている場合や、避難上有効な構造を備えている場合は、1つでも足りるとされています。いい例とダメな例については上記の画像を見て確認してください。

屋内階段が１本しかない場合、その唯一の避難路が火や煙で塞がれると逃げ場がなくなるため、通常より厳しい扱いを受けます。普通の家では３階建でも階段を２経路作ることはありません。なぜなら通常の居宅用の住宅はこの基準の例外になっているからです。しかし、不特定多数の利用客を宿泊させるビジネスである民泊や旅館業は、消防法上の特定防火対象物にあたるため、一般住宅と同じ扱いにはなりません。

では、特定１階段防火対象物の判定のポイントです。以下の2つを見ましょう。

• 屋外階段の有無：屋内の階段が1つでも、屋外に避難階まで通じる階段があれば扱いが変わります
• 避難階がどこか：傾斜地の多い鎌倉・横須賀では、道路との高低差の関係で、どの階が避難階になるのか図面を見ないと判断できない物件が珍しくありません。階数だけで決めつけないでください

なぜ民泊や簡易宿所で関係してくるのか

上でいう「一定の用途」には、消防法令上、防火対象物に指定されていて、その中でも特にリスクの高いとされる特定防火対象物に宿泊施設が含まれます。住宅を民泊にすると、消防法令で規定されているこの宿泊施設に判定される場合があります。

一戸建てでは、人を宿泊させる間に家主が不在となるとき、または家主がいても宿泊室の床面積の合計が50㎡を超えるときに宿泊施設と判定されます。家主が不在とならず、宿泊室の合計が50㎡以下であれば一般住宅の扱いです。（５項イに該当しない）

つまり、同じ建物でも、住宅として使っているうちは関係がなく、家主不在民泊や簡易宿所にした瞬間に消防法令上の判定の土俵に乗ることがあります。民泊は既存住宅のまま使えるという言葉で誤解される方が大勢いるため注意が必要です。

共同住宅の場合は、まず住戸ごとに用途を判定し、その結果をもとに棟全体の用途が決まります。宿泊施設となる住戸の割合によって、棟全体が宿泊施設扱いになったり、複合用途になったりするため、自分の住戸だけを見て判断できない構造になっています。

消防法第17条1項
学校、病院、工場、事業場、興行場、百貨店、旅館、飲食店、地下街、複合用途防火対象物その他の防火対象物で政令で定めるものの関係者は、政令で定める消防の用に供する設備、消防用水及び消火活動上必要な施設（以下「消防用設備等」という。）について消火、避難その他の消防の活動のために必要とされる性能を有するように、政令で定める技術上の基準に従つて、設置し、及び維持しなければならない。

防火対象物の一覧 ｜ 消防法施行令別表第1

さて3階建ての戸建て民泊物件が特定１階段防火対象物になるか否かは法令の定めによるところであり、かの有名な消防法施行令別表第1（別表１）を見れば一目瞭然です。

項	用途
(1)	イ 劇場、映画館、演芸場又は観覧場ロ 公会堂又は集会場
(2)	イ キャバレー、カフェー、ナイトクラブその他これらに類するものロ 遊技場又はダンスホールハ 風俗営業等の規制及び業務の適正化等に関する法律(昭和23年法律第122号)第2条第5項に規定する性風俗関連特殊営業を営む店舗((1)項イ、(4)項、(5)項イ及び(9)項イに掲げる防火対象物の用途に供されているものを除く。)その他これに類するものとして総務省令で定めるもの
(3)	イ 待合、料理店その他これらに類するものロ 飲食店
(4)	百貨店、マーケットその他の物品販売業を営む店舗又は展示場
(5)	イ 旅館、ホテル、宿泊所その他これらに類するもの ロ 寄宿舎、下宿又は共同住宅
(6)	イ 病院、診療所又は助産所 ロ 老人福祉施設、有料老人ホーム、介護老人保健施設、救護施設、更生施設、児童福祉施設(母子生活支援施設及び児童厚生施設を除く。)、身体障害者更生援護施設(身体障害者を収容するものに限る。)、知的障害者援護施設又は精神障害者社会復帰施設 ハ 幼稚園、盲学校、聾学校又は養護学校
(7)	小学校、中学校、高等学校、中等教育学校、高等専門学校、大学、専修学校、各種学校その他これらに類するもの
(8)	図書館、博物館、美術館その他これらに類するもの
(9)	イ 公衆浴場のうち、蒸気浴場、熱気浴場その他これらに類するもの ロ イに掲げる公衆浴場以外の公衆浴場
(10)	車両の停車場又は船舶若しくは航空機の発着場(旅客の乗降又は待合いの用に供する建築物に限る。)
(11)	神社、寺院、教会その他これらに類するもの
(12)	イ 工場又は作業場ロ 映画スタジオ又はテレビスタジオ
(13)	イ 自動車車庫又は駐車場ロ 飛行機又は回転翼航空機の格納庫
(14)	倉庫
(15)	前各項に該当しない事業場
(16)	イ 複合用途防火対象物のうち、その一部が(1)項から(4)項まで、(5)項イ、(6)項又は(9)項イに掲げる防火対象物の用途に供されているもの ロ イに掲げる複合用途防火対象物以外の複合用途防火対象物
(16の2)	地下街
(16の3)	建築物の地階((16の2)項に掲げるものの各階を除く。)で連続して地下道に面して設けられたものと当該地下道とを合わせたもの((1)項から(4)項まで、(5)項イ、(6)項又は(9)項イに掲げる防火対象物の用途に供される部分が存するものに限る。)
(17)	文化財保護法(昭和25年法律第214号)の規定によつて重要文化財、重要有形民俗文化財、史跡若しくは重要な文化財として指定され、又は旧重要美術品等の保存に関する法律(昭和8年法律第43号)の規定によつて重要美術品として認定された建造物
(18)	延長50メートル以上のアーケード
(19)	市町村長の指定する山林
(20)	総務省令で定める舟車

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*青い部分は特定防火対象物に指定されています。戸建民泊の用途は住居ですが、消防法上は５項イに該当します。

備考

1. 2以上の用途に供される防火対象物で第1条の2第2項後段の規定の適用により複合用途防火対象物以外の防火対象物となるものの主たる用途が(1)項から(15)項までの各項に掲げる防火対象物の用途であるときは、当該防火対象物は、当該各項に掲げる防火対象物とする。
2. (1)項から(16)項までに掲げる用途に供される建築物が、同項に掲げる防火対象物内に存するときは、これらの建築物は、(16の2)項に掲げる防火対象物の部分とみなす。
3. (1)項から(16)項までに掲げる用途に供される建築物又はその部分が(16の3)項に掲げる防火対象物の部分に該当するものであるときは、これらの建築物又はその部分は、同項に掲げる防火対象物の部分であるほか、(1)項から(16)項に掲げる防火対象物又はその部分でもあるものとみなす。
4. (一)項から(16)項までに掲げる用途に供される建築物その他の工作物又はその部分が(17)項に掲げる防火対象物に該当するものであるときは、これらの建築物その他の工作物又はその部分は、同項に掲げる防火対象物であるほか、(一)項から(16)項までに掲げる防火対象物又はその部分でもあるものとみなす。

該当すると、より厳格な消防設備が必要になる

特定一階段等防火対象物に該当する建物では、3階以上に原則として避難器具の設置も必要です。代表的なものが避難梯子や緩降機です。以下の動画はORIRO株式会社様の緩降機で、操作方法をご確認いただけます（出典：株式会社ORIRO ）。パニック状態の宿泊客が実際に安全に操作できるかは別問題ですが、そもそも一般住宅にこの設備を設置すること自体、非常に高いハードルとなっているのが実情です。

さらに、自動火災報知設備の設置も必須です。この設備は設置費用が高額なため、通常の戸建て住宅に備えられることはほとんどありません。しかし旅館業などの特定防火対象物に該当する物件では、従来から設置が義務付けられていました。小規模な2階建て戸建てであれば、無線式の「特定小規模施設用自動火災報知設備（特小）」の設置で足りる免除規定もありますが、特定一階段等防火対象物は明確にこの適用除外の対象外とされています。

そのため、壁や床の内部に配線工事を伴う通常の自動火災報知設備を選ばざるを得ません。工事費用が高額になることから、特定一階段等防火対象物に該当する戸建て民泊・簡易宿所の多くが、運営自体を断念せざるを得なかったのが実情です。

家電量販店などで売られている連動型住宅用火災警報器は、感知性能などが異なるため、特小自火報の代わりにはなりません。買い直しは丸ごと無駄になります。選定は必ず専門業者と相談のうえ行ってください。

令和6年7月の改正で、特小自火報が使えるようになりました

この状況が変わったのが、令和6年7月に施行された改正です。

1. 階段が実質1本しかない建物も、延べ面積または床面積が300㎡未満であれば、特小自火報を使える対象に加えられました。

2. そのかわり、感知器を付ける場所が増えます 特定一階段等防火対象物では、居室や収納室などに加えて、階段や廊下、エレベーターの昇降路などにも感知器を設けることとされました。居室だけに付ければ済む話ではありません。

3. すべての感知器を「出火区域がわかるタイプ」にする必要があります 音声で出火場所を知らせる機能を持つ感知器を使うことが前提になっています。この機能を持つ感知器には専用の表示がされますが、経過措置があり、表示のない旧製品が使われている場合もあるため、表示の有無だけでなく機能で確認してください。

地域ごとの違い ─ 鎌倉・横須賀の場合

鎌倉市消防本部は、直通階段が一つの建築物について、唯一の避難経路である階段付近で火災が発生すると避難が困難になる可能性が高いとして、総務省消防庁が策定した避難行動のガイドラインを紹介しています。

そこでは、避難の第一選択肢を直通階段、第二選択肢を避難上有効なバルコニー、第三選択肢を直通階段から離れた居室等としたうえで、関係者が日頃から訓練等を通じて備えるよう求めています。

さらに安全性を高める改修として、直通階段の増設や避難上有効なバルコニーの設置による二方向避難の確保、それが難しい場合には、消防隊が到着するまでの間、一時的に人命の安全が保たれるよう防火的に区画された「退避区画」の設置が挙げられています。建物の改修については、特定行政庁への確認が必要です。

階段が1つの物件は、消防設備の負担が重いという話であると同時に、火災時に宿泊者が逃げにくい建物だという話でもあります。設備を入れて終わりにせず、避難経路まで含めて考えておくことをおすすめします。

外部リンク：　鎌倉市｜階段が⼀つの建築物における火災発生時の適切な避難のために

まとめ

よくある質問（FAQ）

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出典

• 消防庁「民泊における消防法令上の取扱い等に関するリーフレット（令和8年3月時点版）」
• 消防庁「火災報知設備の感知器及び発信機に係る技術上の規格を定める省令及び特定小規模施設における必要とされる防火安全性能を有する消防の用に供する設備等に関する省令の一部を改正する省令（案）等に対する意見公募の結果及び改正省令等の公布」（令和6年7月23日／令和6年総務省令第74号、令和6年消防庁告示第11号）
• 消防庁予防課「特定小規模施設用自動火災報知設備の設置基準の改正について」（令和5年8月・予防行政のあり方に関する検討会 資料1-3）
• 鎌倉市消防本部予防課「階段が⼀つの建築物における火災発生時の適切な避難のために」（2024年12月11日更新）
• 出典：株式会社ORIRO

※「特定一階段等防火対象物」は消防法施行規則第23条第4項第7号ヘに、「避難階以外の階」は消防法施行令第4条の2の2第2号に、避難上有効な構造は消防法施行規則第4条の2の3に、それぞれ規定されています。令和6年の改正で特小自火報の対象に加えられたのは、消防法施行令第21条第1項第7号などに掲げる防火対象物またはその部分です。

情報の基準日：2026年8月4日

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