一軒家で民泊を始めるには｜自己所有と転貸（賃貸物件）で変わる進め方

はじめに

弊所のコンセプトでもある「空き家を宿にー」

最近は、一軒家（戸建て）を民泊として活用したい、というご相談が非常に増えています。この記事では、一軒家で選べる制度、自己所有の場合と借りている物件を転貸する場合で何が変わるのか、着手してからでは遅い、動き出す前に確認すべき論点、法的リスク、運用上の注意を、法令と行政の公表資料に基づいて民泊専門の行政書士が整理します。

一軒家の民泊は「制度」と「権原」の2軸で決まる

一軒家で民泊を始められるかどうかは、次の2つを決めることで、おおよその見通しが立ちます。

1. どの制度で通すか（住宅宿泊事業法の届出か、旅館業法の簡易宿所営業か）
2. 建物に対してどんな権原を持っているか（自己所有か、賃借して転貸するか）

この2つが決まると、必要な手続き・書類・工事、そして費用の輪郭が見えてきます。逆にここが曖昧なまま物件を押さえると、後から「その建物ではその制度は使えない」という事態になりかねません。

まず選ぶ2つの制度 ─ 年間180日の問題

住宅宿泊事業法（民泊新法）の届出

住宅宿泊事業とは、宿泊料を受けて住宅に年間180日を超えない範囲で人を宿泊させる事業をいいます（法2条3項）。都道府県知事等への届出であり、許可ではありません（法3条）。原則として民泊制度運営システム（通称：民泊ポータル）を経由して行います。

180日の数え方には固有のルールがあります。正午から翌日正午までを1日とし、毎年4月1日正午が起算点です。日数は届出住宅ごとに通算され、事業者が変わっても引き継がれます。既に届出のある物件を取得する場合、前の事業者の稼働実績を確認しないと初年度から日数が足りない、ということが起こり得ます。また、これにより複数の事業主を使い、繰り返し利用されるのを防いでいます。

制度上の大きな利点は、建築基準法上の扱いです。住宅宿泊事業法21条により、届出住宅は建築基準法48条等の適用について「住宅」等として扱われます。つまり住宅が建てられる用途地域であれば足り、建てられないのは工業専用地域のみです。ホテル・旅館への用途変更も不要です。この点は、本来、旅館業の営業が禁止されている第１種低層住居専用地域などでも、民泊の営業なら許されるという、法の緩和措置にあたります。

旅館業法の簡易宿所営業

年間180日を超えて営業したいなら、旅館業法の許可が必要になります。小規模な戸建てでは簡易宿所営業が選択肢になることが多いでしょう。

ただし用途地域の判断が問題になります。旅館業の施設はホテル・旅館として建築基準法48条の用途制限を受けるため、第一種住居地域（床面積3,000㎡以下）、第二種住居、準住居、近隣商業、商業、準工業地域でしか営業できません。民泊なら可能な低層・中高層の住居専用地域では不可です。「住宅街の一軒家を365日営業の宿にしたい」という計画が成り立たないのは、多くの場合この規定によります。

構造設備は、客室延床面積33㎡以上（宿泊者数を10人未満とする場合は3.3㎡×宿泊者数以上）、換気・採光・照明・防湿・排水、入浴設備、適当な数の便所などが施行令1条3項で定められ、加えて都道府県等の条例による上乗せ基準があります。玄関帳場の要否は条例によって異なるため、管轄窓口への照会が必須です。

なお住宅を旅館・ホテルへ転用する場合、当該用途部分の床面積が200㎡を超えると用途変更の確認申請が必要です。200㎡以下でも確認申請という手続が不要になるだけで、建築基準法への適合義務は残ります。２０２６年６月にはこの建築確認申請の扱いが、簡単に言うと「厳格化」されたのも大きなニュースになりました。

一軒家で最初に確認する4点

制度を選ぶ前提として、次の4点を押さえてください。

【自己所有】の場合の進め方

自己所有であれば、権原の証明は住宅の登記事項証明書で足ります。土地も自己の所有であると登記証明が必要そうですが、届出には不要とされています。

届出の際は、このほか住宅の図面が必要です。図面には、台所・浴室・便所・洗面設備の位置、間取りと出入口、各階の別、居室・宿泊室・宿泊者の使用に供される部分それぞれの床面積、そして非常用照明器具の位置その他の安全確保措置の実施内容まで記載します。手書きでも差し支えありませんが、記載事項の欠落は差し戻しの原因になります。また、各部屋の面積をどう算出したかの記載が必要になる場合があります。

間取り図しかない場合には寸法が書かれていない場合があります。現地で実寸が必要になり届出の難易度もあがります。
その他、免除規定を適用した際には、その適用根拠の記入を求められることもあります。図面に関しては手書きでもよしとされていますが、大抵はPCで作成、JwCADなどで作成する方もいます。

なお官公署が証明する書類は、届出日前3か月以内に発行されたものが必要です。ここで注意するのは、登記や身分証明書だけでなく、消防法令適合通知書に関しても期限を定めている窓口が殆どだということです。適合通知書の再発行は可能ですが、発行日は変わりません。期限が切れた場合は、再度申請からやり直しになり、大幅に届出が遅れます。

【転貸】賃貸物件で民泊を行う場合

住宅宿泊事業の用に供する承諾書

オーナーから賃貸で借りている一軒家を使い民泊を行う場合、法律上の民法612条のチェックが必要です。

賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない。
2 賃借人が前項の規定に違反して第三者に賃借物の使用又は収益をさせたときは、賃貸人は、契約の解除をすることができる。

つまり、オーナーの承諾を得ずに始めた民泊は、賃貸借契約そのものを失うリスクを抱えることになります。

行政手続の側でもこれは徹底されています。届出の添付書類として、届出者が賃借人の場合は賃貸人が承諾したことを証する書類、転借人の場合は賃貸人及び転貸人が承諾したことを証する書類が求められます。しかもこの承諾書は、住宅宿泊事業を行うことが可能かどうかが明記されている必要があります。賃貸借契約書だけでなく、転貸借の承諾書も必要だということを覚えておきましょう。

書式は神奈川県、横浜市など市区町村によって提供されている場合があるのでご活用ください。

住宅宿泊事業の用に供する承諾書（神奈川県）
住宅宿泊事業の用に供する承諾書（横浜市）

見落としやすいのが、賃貸人が親族であっても承諾書は必要という点です。施行要領（ガイドライン）では、「賃借人」には賃貸人が親族である場合の賃借人も含まれ、「転借人」には転貸人が親族である場合の転借人も含まれるとされています。親の持ち家を借りて始めるケースでも、書面は省略できません。実務上、承諾が得られる見込みのない物件は、その時点で計画を止めるべきです。物件を押さえる前にオーナーの意向を確認する。これが転貸型で最も重要な工程です。

国土交通省：住宅宿泊事業法施行要領（ガイドライン）

3階建ての一軒家は要注意 ─ 竪穴区画という関門

一軒家の中でも、3階建ては別枠で考える必要があります。

戸建て住宅の3階に宿泊者の使用する部分がある場合、届出時の安全措置確認において、警報設備と竪穴区画の両方、または耐火建築物であることが求められる運用があります。旅館業への転用でも、用途変更の確認申請が不要な200㎡以下の規模であっても、採光・排煙・非常用照明・竪穴区画等の適合義務そのものは残ります。

竪穴区画の工事費は物件の状態によって大きく変わり、数十万円からと見込んでおくべき項目で百万円を超えることも考えられます。工事や計画前には建築士による見積りが欠かせません。3階建ての案件は、建築指導課と消防予防課の双方への事前照会を必須の工程としてください。

竪穴区画そのものの考え方や、どういう建物で何が求められるのかは、内容が細かくなるため別の記事で改めて解説します。ここでは「3階建てはコストと期間が一段上がる」という理解で十分です。

消防が全体スケジュールを決める

一軒家の民泊で最も工程を左右するのが消消防手続きです。届出住宅は、家主不在型、または宿泊室の床面積合計が50㎡を超える場合、消防法上の(5)項イ（宿泊施設）として扱われます。家主居住型かつ宿泊室50㎡以下であれば一般住宅の扱いとなり、住宅用火災警報器のみで足ります。なお旅館業の施設は、面積にかかわらず無条件で(5)項イです。

(5)項イに該当すると、自動火災報知設備が延べ面積に関係なく必要になります。ただし延べ面積300㎡未満であれば**特定小規模施設用自動火災報知設備（特小自火報）**で代替でき、無線連動型なら配線工事も不要です。戸建て一式で設置費込み10〜30万円台が目安で、通常の有線式（100万円前後〜）もだいぶ安く済ますことができる為、参入障壁も低くなっています。なお家電量販店の連動型住宅用火災警報器は特小の感知器とは別物ですので、誤購入にご注意ください。

消防法令適合通知書は、事前相談から取得まで1〜2か月を見込みます。ここが全体の律速工程になります。

もう一点。家主不在型では、住宅宿泊事業法6条と国土交通大臣の告示に基づき非常用照明器具の設置が必要です（免除は家主居住型かつ宿泊室50㎡以下の場合のみ）。消防法の誘導灯とは別制度ですので、両方の要否を独立に判定してください。

令和6年7月23日の改正により、特定一階段等防火対象物にも特小の設置が可能になりました。改正前の知識のまま高額な見積りを前提にしてしまう例があるため、最新の運用を踏まえて予防課に相談してください。

費用の目安

参考値としてのレンジは次のとおりです。物件や業者により変動しますので、複数見積もりを取ってみても良いでしょう。

• 特小自火報（無線式）一式：10〜30万円台
• 誘導灯：1台3〜10万円（免除要件が成立すれば0円）+設置工事*
• 業務用消火器：1本5千円〜１万円
• 防炎カーテン等への交換：1窓1〜3万円
• 非常用照明装置：1台2〜5万円＋電気工事*
• 竪穴区画・警報設備（3階建て戸建て）：数十万円〜
• 用途変更の確認申請（200㎡超）：設計・申請費50〜150万円程度
• 住宅宿泊管理業者への委託：売上の10〜20%程度／月、または月額固定
• 事業系一般廃棄物の収集委託：月数千円〜1万円台

届出そのものの手数料は0円ですが、添付書類の取得実費は発生します。また民泊のごみは事業系一般廃棄物であり、家庭ごみ集積所は使用できません。

地域ごとの違い ─ 鎌倉・逗子・葉山・横須賀の場合

届出窓口について

届出・許可の窓口は、鎌倉市・逗子市・葉山町は神奈川県鎌倉保健福祉事務所、横須賀市は市保健所です。横須賀市は保健所設置市のため、県の様式・県条例ではなく市の様式・市条例によります。

別記事：神奈川県内の届出先等の窓口一覧｜神奈川県住宅宿泊事業法のページ

各市区町村の条例、その他ルールによる規制

神奈川県は住宅宿泊事業法18条に基づく条例を制定していますが、制限区域は箱根町内の一部のみです。鎌倉・逗子・葉山・横須賀に、条例による区域・日数制限はありません（2026年7月時点）。

ただし鎌倉市には令和7年12月1日策定の民泊ガイドラインがあります。条例ではありませんが、届出前の周辺住民への事前周知、自治会長への周知、住民協定・地区計画・自主まちづくり計画の確認が実務上の必須工程となっており、これを欠くと届出が進みません。逗子市には厳格な建築協定・住民協定を持つ住宅地があり、葉山町では別荘の随時居住利用が住宅要件を満たすケースが多く見られます。

条例やガイドラインは改正されます。最新の状況は届出・申請前に必ず各窓口でご確認ください。

よくある質問

まとめ

一軒家の民泊は、まず「180日以内の届出（住宅宿泊事業法）」か「日数無制限の許可（旅館業法）」かを用途地域と事業計画から選び、次に自己所有か転貸かで必要書類の道筋が変わります。転貸の場合は賃貸人・転貸人の承諾書が必須で、3階建てなら竪穴区画の論点が加わります。そして多くの案件で工程全体を左右するのは消防設備です。地域によって窓口・条例・ガイドラインが異なるため、着手前の照会を惜しまないことが、遠回りを避ける一番の近道です。

弊所は民泊の手続きを専門に行う行政書士事務所です。各分野のエキスパート（不動産屋、電気工事会社、住宅宿泊管理業者、民泊運営代行業者等）と提携することで、事業主様の手間を減らし、ワンストップで迅速・確実に許可の取得まで導きます。

a民泊をご検討の方は是非、下記のお問い合わせからお気軽にお問い合わせください。

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情報の基準日：2026年7月31日（住宅宿泊事業法・旅館業法・建築基準法・民法の各条文、観光庁「民泊制度ポータルサイト」掲載の届出手続および添付書類、消防庁の民泊関係資料、神奈川県・鎌倉市の公表資料に基づきます）

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